Verkauf einer Immobilie über mehrere Makler – Vor- und Nachteile
Ist ein Verkauf einer Immobilie über mehrere Makler besser als mit einem einzigen Immobilienmakler mit Exklusivmandat? Gilt hier das Motto «Viel hilft viel»?
Dass der Verkauf durch einen Makler für den Eigentümer viele Vorteile mit sich bringt, haben wir bereits ausführlich dargelegt. Wenn aber einen Makler beauftragen, warum dann nicht gleich mehrere parallel zueinander?
Gerade in den USA ist eine parallele Beauftragung mehrerer Immobilienmakler relativ verbreitet. In der Schweiz hingegen dominiert das Modell des Exklusiv-Maklers. Warum ist das so? Was sind die Vor- und Nachteile? Und wohin geht der Trend?
Die Vorteile eines Netzwerks von Maklern
Welche Gründe gibt es für einen Immobilienbesitzer, parallel über mehrere Makler zu verkaufen? Zunächst einmal ist es natürlich möglich, dass man mit der Arbeit eines einzelnen Maklers unzufrieden ist und auf der Suche nach jemandem ist, der die Aufgabe besser erledigen kann. In diesem Fall kann es Sinn machen, mehrere Makler zu beauftragen, um die bestmögliche Chance zu haben, das Haus oder die Wohnung schnell und zu einem guten Preis zu verkaufen. Sinnvoller scheint es allerdings, das Mandat mit dem ersten Makler so rasch als möglich zu beenden, damit er nicht noch mehr Schaden anrichten kann.
Ein weiterer Grund, warum man sich für den Verkauf an mehrere Makler entscheiden könnte, ist die Tatsache, dass man so die Reichweite des Marketings erweitert. Wenn nur ein Makler damit beauftragt wird, das Haus oder die Wohnung zu vermarkten, wird er dieses den Kaufinteressenten in seiner Kartei unterbreiten. Dazu wird er noch Werbung in einem Immobilienportal sowie vielleicht in Zeitungen machen. Durch den Verkauf an mehrere Makler erhält man Zugang zu mehreren Interessenten-Datenbanken und die Sichtbarkeit einer Immbilie und somit die Wahrscheinlichkeit, dass das Haus oder die Wohnung bald verkauft wird.
Auch wenn es eigentlich nicht nötig sein sollte und ein guter Makler auch so motiviert ist, kann eine Konkurrenzsituation im besten Falle die Verkaufsmotivation der involvierten Immobilienfirmen steigern.
Die Risiken des Verkaufs mit mehreren Maklern
Natürlich gibt es auch Nachteile beim Verkauf einer Immobilie durch mehrere Makler. Und aus unserer Sicht überwiegen diese sogar so stark, dass sich das Modell in der Schweiz nie durchgesetzt hat.
Anreiz für die Makler zur Minimierung des Aufwands
Der größte Nachteil ist hierbei sicherlich das Risiko, dass alle Makler den Verkauf mit möglichst wenig Einsatz betreiben werden. Warum ist das so? Haben wir nicht gerade gesagt, dass Konkurrenz ein Ansporn sein kann?
Im Prinzip schon. Das funktioniert aber nur, wenn sich ein hoher Einsatz auch auszahlt. Bei einer parallelen Beauftragung ist das Risiko für den einzelnen Makler aber hoch, dass sein Konkurrent einfach Glück hat und ein paar Wochen schneller ist. Er selber geht dabei leer aus. Damit er in einem solchen Fall nicht auf hohen Kosten sitzen bleibt, wir er versucht sein, den Verkauf mit minimalem Aufwand zu betreiben. Genauso sein Konkurrent. Und damit dreht sich das Modell ins Kontraproduktive.
Anreiz für Preiskonzessionen an den Käufer
Ein weiterer Aspekt ist die Verhandlungsbereitschaft. Der Immobilieneigentümer möchte seine Wohnung oder sein Haus zum höchstmöglichen Preis verkaufen. Der Makler eigentlich auch, da er dann ja auch mehr Provision erzielt. Besteht aber eine Konkurrenzsituation, so sagt er sich vielleicht «besser den Spatz in der Hand, als die Taube auf dem Dach». Und ist so schnell zu preislichen Konzessionen bereit, damit er schneller einen Käufer präsentieren kann, wie sein Konkurrent. Ein Exklusiv-Makler mit genügend Zeit wird in solchen Situationen sicher eher auch einmal einfach Nein sagen und auf einen Käufer mit höherer Zahlungsbereitschaft warten.
Ganz schlecht sind natürlich auch Situationen, wie wir sie effektiv schon gesehen haben: Eine Liegenschaft wurde im Internet von verschiedenen Immobilienfirmen zu unterschiedlichen Preisen angeboten.
Höhere Kosten für den Immobilienbesitzer
Finanziell kann der Verkauf durch mehrere Makler ebenfalls unattraktiv sein. Oft muss man den Maklern beim Mehr-Makler-Modell nämlich zumindest einen Teil der Unkosten vergüten. Zum Beispiel die Werbeausgaben, oder eine Gebühr für die Ausarbeitung der Verkaufsunterlagen. Diese ist dann in jedem Falle, sowie mehrfach und zusätzlich zur Erfolgsprovision zu bezahlen.
Höherer zeitlicher Aufwand für den Immobilienbesitzer
Auch der zeitliche Aufwand steigt an – insbesondere dann, wenn man verschiedene Termine mit verschiedenen Maklern vereinbaren muss.
Es gibt also einige Risiken, die mit dem Verkauf Ihrer Immobilie durch mehrere Makler verbunden sind. Zum einen können Sie nie wissen, ob alle Makler tatsächlich an der Vermarktung Ihres Hauses interessiert sind oder ob sich einige von ihnen nur auf den Abschluss eines Vertrags konzentrieren. In letzterem Fall könnte es sein, dass Ihr Haus über lange Zeit unverkauft bleibt. Auch wenn Sie erfolgreich verkaufen, besteht immer die Gefahr, dass der Preis unter dem Marktwert liegt, weil mehrere Makler in der Regel versuchen werden, möglichst rasch zu Lasten des besten Preises zu verkaufen.
Fazit – Exklusiv mit einem Makler oder paralleler Verkauf über mehrere Makler?
Der Verkauf einer Immobilie ist mit vielen Entscheidungen verbunden. Eine davon betrifft die Frage, ob man exklusiv mit einem Makler oder parallell über mehrere Makler verkaufen möchte. Beide Optionen haben Vor- und Nachteile, die es zu berücksichtigen gilt. Exklusivität hat den Vorteil, dass der Makler sich voll und ganz auf den Verkauf der Immobilie konzentrieren kann. Er wird versuchen, die Immobilie so hoch wie möglich zu verkaufen.
Gleichzeitig legt man sich aber beim Exklusiv-Mandat aber auf einen Makler fest. Es ist hier daher noch wichtiger, sich für einen kompetenten Makler mit Erfahrung und Erfolgsausweis zu entscheiden. Unseren Kunden kommen hier natürlich unsere bald 40 Jahre Erfahrung im Immobilienmarkt und die Fachkompetenz der Firmeninhaber zugute, die nach wie vor selber verkaufen.
Paralleles Verkaufen über mehrere Makler hingegen hat den Vorteil, dass man mehrere Netzwerke gleichzeitig nutzen kann.
Allerdings muss man sich auch darauf einstellen, dass die Makler härter um den Verkauf konkurrieren und daher viele her zu preislichen Konzessionen an den Käufer bereit sind. Zudem besteht ein starker Anreiz für die beteiligten Immobilienmakler, den eigenen Aufwand so gering wie möglich zu halten.
Letztlich muss jeder Verkäufer für sich entscheiden, ob er exklusiv oder parallel über mehrere Makler verkaufen möchte. Der Trend geht aber auch in den USA hin zu Exklusiv-Mandaten, da eine Mehrfachbeauftragung mit dem Aufkommen der Internetvermarktung schlicht nicht mehr nötig ist. Denn dank globalem Zugriff kann ein Makler auf der Forch problemlos auch potentielle Käufer in London für eine Liegenschaft in Zollikon erreichen.
Einen wesentlichen Punkt zum Schluss haben wir noch gar nicht erwähnt: Seriöse Makler, die Wert auf eine gute Beratungsleistung und Zufriedenheit ihrer Kunden legen, sind meist nur zu Exklusiv-Mandaten bereit.