Wie die Banken Ihre Immobilie bewerten
Zu den grössten Kunden, die Immobilien bewerten und bewerten lassen, gehören die Banken. Grosse Banken benötigen für ihr Hypothekargeschäft jedes Jahr tausende Verkehrswertschätzungen und erstellen diese teilweise selber, beziehen sie aber auch von externen Experten wie Heller & Partner GmbH.
Wann bewerten die Banken Ihre Immobilie
Es gibt grob gesagt drei verschiedene Situationen, in denen eine Bank Ihre Immobilie bewertet:
Die erste Schätzung wird unmittelbar beim Kauf oder Bau der Liegenschaft stattfinden, wenn die Bank für die Vergabe einer Finanzierung entscheidet. Bevor Sie ein Angebot für Ihre Immobilie erhalten, wird die Bank in der Regel immer eine Bewertung durchführen. Von dieser Bewertung wird abhängen, ob die Bank den Kaufpreis für gerechtfertigt hält und wie viel Hypothek Sie maximal erhalten.
Eine weitere Situation, bei der eine Bewertung vorgenommen wird, ist bei einem Gesuch um Krediterhöhung. Zum Beispiel weil Sie eine grössere Renovation oder gar eine bauliche Erweiterung planen. Die Bank wir in diesem Falle auch wissen wollen, was die Liegenschaft nach den Bauarbeiten neu wert sein wird. Planen Sie dies gleich unmittelbar nach dem Kauf einer Immobilie, kann es sogar sein, dass zwei Schätzungen erstellt werden. Eine vor der Sanierung und eine danach.
Die dritte Situation ist die etwas weniger angenehme. Eine Neubewertung kann auch im Falle von finanziellen Problemen vorgenommen werden. Zum Beispiel weil ein Eigentümer die Hypothekarzinsen nicht mehr pünktlich bezahlt. Oder weil der Markt ganz generell stark nach unten korrigiert hat und die bestehende Hypothek den aktuellen Marktwert unter Umständen sogar übersteigt. Ebenso wird die Bank eine Neubeurteilung vornehmen, wenn sich das Familieneinkommen stark nach unten korrigiert. Die klassischen Fälle sind Arbeitslosigkeit, Scheidung und Pensionierung.
Wie die Banken Ihre Immobilie bewerten
Die Banken bewerten Ihre Immobilie in der Regel auf Basis des Kaufpreises, der aktuellen Marktbedingungen und allenfalls der Rendite, die Sie mit der Immobilie erzielen können.
In den meisten Fällen wird die Bank dabei eine sogenannte hedonische Bewertung vornehmen. Dies ist eine standardisierte Bewertung mittels eines Computerprogrammes, welches durch den Bankkundenberater angewendet wird. Die Liegenschaft wird also nicht durch einen ausgewiesenen Immobilienschätzer bewertet. Bei Standardgeschäften genügt dies der Bank aber meist, die Varianz der Bewertung nimmt sie bewusst zu Gunsten einer günstigeren Bewertung in Kauf (siehe dazu “Übersicht über die verschiedenen Bewertungsmethoden”).
Nur wenn es wirklich eng wird oder es sich um ein spezielles Haus oder Wohnung handelt (sehr alt, sehr teuer, Mehrfamilienhaus, Projekt etc.), wird die Bank einen akkreditierten Bankschätzer beauftragen. Dieser Gutachter untersucht die Merkmale Ihrer Immobilie und gibt eine Aussage über den aktuellen Marktwert der Immobilie ab. Die Bank wird dann in der Regel den Gutachterwert als Grundlage für ihr Angebot verwenden.
Warum ist eine hohe Bewertung wichtig?
Eine hohe Bewertung der Immobilie ist wichtig, weil sie die Wahrscheinlichkeit erhöht, dass die Bank bereit ist, einen Kredit zu gewähren. Die Bank wird – basierend auf dieser Bewertung und Ihrer individuellen Bonität – die Belehnungsgrenze und damit die maximale Kredithöhe festlegen. Je höher die Bewertung, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass die Bank den Kredit im gewünschten Umfang gewährt.
Ist der Angebotspreis der Immobilie höher wie der Verkehrswert, werden Sie die Differenz in der Regel vollkommen aus Eigenmitteln finanzieren müssen. Dies ist einer der Gründe, warum Makler mit Fantasiepreisen nur sehr selten Erfolg haben (siehe dazu “Immobilienverkauf zum maximalen Preis”). Die Bank finanziert diesen Preis schlicht nicht.
Variieren die Bewertungen zwischen den Banken?
Jein. Die meisten Banken verwenden die hedonischen Bewertungsprogramme der gleichen Anbieter, denen die gleiche Datenbasis zu Grunde liegt. Trotzdem stellen wir immer wieder Abweichungen in der Bewertung für die exakt gleiche Liegenschaft fest. Warum ist das so? Der Grund liegt in der Dateneingabe. Die Bewertungsgrundlagen werden vom Bankkundenberater in das Bewertungsprogramm eingegeben. Dabei muss er auch einige qualitative Kriterien beurteilen wie Lage, Zustand, Ausbaustandard.
Nun ist ein Bankkundenberater ein Experte für Finanzierungen und Anlagen, aber kein Bewertungsexperte. Er wird unter Umständen die Hauptnutzfläche (Wohnfläche) falsch berechnen oder subjektiv ein Kriterium etwas besser oder schlechter bewerten, wie sein Kollege bei der Konkurrenz.
Wenn Sie daher Offerten von mehreren Banken einholen und es relativ knapp wird, kann es durchaus sein, dass Ihnen die eine Bank die gewünschte Finanzierung geben wird, die andere hingegen nicht.