Immobilienbewertung – Übersicht über die Methoden
Die Immobilienbewertung hat sich in den letzten Jahren stark professionalisiert und es sind neue Begriffe und Methoden aufgetaucht.
Als Eigentümer einer Immobilie werden Sie früher oder später einmal mit der Frage nach dem Marktwert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung konfrontiert. Dies kann aus den verschiedensten Gründen notwendig sein. Beispiele sind Verkauf, Erbteilung,
Schenkung oder die Finanzierung.
Wir möchten Ihnen daher einen kleinen Überblick zu geben und den einen oder anderen Fachbegriff näher erläutern:
Verkehrswert
Als Verkehrswert bezeichnet man den Marktpreis, zu welchem Liegenschaften vergleichbarer Grösse, Lage und Beschaffenheit in der Gegend unter normalen Bedingungen verkauft werden. Der Verkehrswert stellt das Ergebnis eines Bewertungsgutachtens dar und kann als der maximale Kaufpreis/ Verkaufspreis betrachtet werden, der im Moment erzielbar ist.
Der Verkehrswert ist also immer eine Momentaufnahme. Die Gültigkeit der Schätzung hängt daher davon ab, wie lange sich nichts an der Lage ändert. In einem stabilen Marktumfeld kann sie daher lange Gültigkeit haben, in einem dynamischen Markt hingegen kann sie unter Umständen schon nach einem halben Jahr nicht mehr gelten.
Ein Verkehrswertschätzer gibt in der Regel keine Prognosen zu zukünftigen Werten ab. In seltenen Fällen – meist Rechtsfälle – kann er aber einen Wert rückwirkend auf einen Zeitpunkt in der Vergangenheit berechnen.
Marktpreis
Der Marktpreis ist der tatsächlich bezahlte Preis einer Liegenschaft. Im Normalfall sind der in einer Schätzung errechnete Verkehrswert und der effektiv erzielte Marktpreis einer Liegenschaft identisch. Es ist ja gerade das Ziel einer Verkehrswertschätzung, dem Kunden den Marktpreis nennen zu können.
Abweichungen können sich aber bei Verkäufen innerhalb der Familie (kein freier Markt), Notverkäufen (es muss rasch gehen) oder überhitzten Märkten (Bietverfahren führen zu Übertreibungen) ergeben. In diesen Fällen kann der effektiv bezahlte Preis unter oder über dem Verkehrswert liegen.
Ebenso dürfen Sie den Angebotspreis nicht mit dem Marktpreis verwechseln. Wie der Name schon sagt, ist der Angebotspreis der Preis, so welchem eine Immobilie angeboten wird. Papier ist aber geduldig und einige Makler leider nicht immer ganz ehrlich. Daher können je nach Immobilienmakler erhebliche Differenzen zwischen dem Angebotspreis und dem – am Ende erzielten – Marktpreis liegen. Nur wird dieser Makler Ihnen das sicher nicht sagen. Und schon gar nicht im Akquisitionsgespräch.
Realwert
Der Realwert, auch Substanzwert genannt, der Liegenschaft wird anhand der Baukosten, Werkleitungen, Umgebung, Baunebenkosten und Landpreise berechnet. Im Prinzip werden die Neubaukosten für ein gleichwertiges Haus im gleichen Standard bestimmt. Von diesem Wert wird dann die technische Entwertung aufgrund der Alterung und des Zustandes der Liegenschaft abgezogen. Somit lässt sich der aktuelle Wert der Liegenschaft genau bestimmen. Der Realwert ist seit Langem die massgebende Methode bei der Bewertung von Einfamilienhäusern. Er wird aber regelmässig auch für die Schätzung von Mehrfamilienhäusern, Gewerbe- und Industrieliegenschaften und bei vielen spezielleren Liegenschaften angewendet, für die kein eigentlicher Markt existiert (zum Beispiel zur Schätzung eines Spitals).
Ertragswert
Beim Ertragswert wird in einem ersten Schritt der mögliche Ertrag einer Liegenschaft berechnet, der sogenannte Mietwert. Es geht also um die Frage, für welchen Mietzins ein Haus oder eine Vermietet werden könnte. Bei einem Mehrfamilienhaus werden die Mietzinsen aller Wohnungen einzeln herangezogen und mit den derzeit effektiven
Mietzinsen verglichen.
In einem zweiten Schritt wird ein für das zu bewertende Haus spezifischer Kapitalisierungssatz bestimmt. In diesen fliessen neben den aktuellen Zinsen für Hypothek und Eigenkapital auch die Betriebs- und Unterhaltskosten der Immobilie mit ein,
genauso wie das Mietausfallsrisiko und die nötigen Rückstellungen für die grösseren Sanierungen.
Im letzten Schritt wird nun der Mietwert, also die Nettomieteinnahmen, mit dem Kapitalisierungssatz kapitalisiert. Es wird also der Barwert berechnet.
Von diesem Wert werden nun noch die bisher aufgelaufenen Rückstellungen aufgrund der Alterung und des Zustandes des Hauses abgezogen. Im Resultat erhält man den Ertragswert einer Immobilie.
Der Ertragswert ist sehr marktnah, da die Marktmieten und auch die Zinsen am schnellsten auf Veränderungen reagieren. Er ist aber vorallem für Immobilien geeignet, bei welchen auch ein Mietmarkt existiert. Im Wesentlichen wird er daher für die Schätzung von Wohnungen, Mehrfamilienhäusern, Geschäftshäusern und Gewerbeimmobilien verwendet.
Da der Mietmarkt für Einfamilienhäuser relativ klein ist, wird der Ertragswert hier meist nur als Methode der zweiten Wahl angewandt.
Relativer Landwert
Der relative Landwert ist der Landwert in Relation zum Gesamtwert der Immobilie. Dieser Wert wird vor allem verwendet, um bereits überbaute Parzellen zu bewerten und dient der Landwertbestimmung beim Realwert. Bei der relativen Landwertmethode wird für die Lage des Grundstückes eine Art „Note“ gegeben, die Lageklasse. Basierend auf statistischen Untersuchungen wurde ein Zusammenhang von dieser Lageklasse, mit dem Gesamtwert der Immobilie herausgefunden. Konkret multipliziert man die Lageklasse mit einem auf empirischen Studien basierenden Faktor, um den prozentualen Anteil des Landes am Gesamtwert der Liegenschaft zu bestimmen.
Die Grundannahme dahinter ist, dass der Anteil des Grundstücks am Gesamtwert der Immobilie steigt, je besser – und damit teurer – die Lage ist.
Auch wenn dieser Zusammenhang zwischen Grundstückwert und Immobilienwert sicher richtig ist und auch intuitiv einleuchtet, ist die relative Landwertmethode doch sehr mechanistisch. Ein erfahrener Schätzer wird daher immer auch seine eigenen Erfahrungswerte in die Bestimmung eines Landwertes mit einfliessen lassen.
Absoluter Landwert
Der absolute Landwert ist der tatsächlich bezahlte Preis für ein vergleichbares Grundstück und zwar auf den Quadratmeter berechnet.
Diese Methode ist daher sehr einfach. Es wird der Quadratmeterpreis von vergleichbarem Bauland genommen und mit der Landfläche des zu bewertenden Grundstücks multipliziert.
Wurden in letzter Zeit viele vergleichbare Grundstücke verkauft und verfügt man über deren Verkaufspreise, ist diese Methode sehr einfach und zuverlässig.
Leider ist dies im Grossraum Zürich – mit nur noch wenigen unbebauten Grundstücken – selten der Fall.
Barwertmethode
Die Barwertmethode ist eine finanzmathematische Methode der Schätzung. Sie dient zur Bewertung von zeitlimitierten Berechnungselementen und wird immer als Teilbewertung einer Hauptbewertungsart herangezogen.
Die Barwertmethode wird beispielsweise bei Wohnrechten eingesetzt oder bei Liegenschaften, deren Abbruch geplant ist.
Aber auch, wenn Mietverträge mit fester Laufzeit bestehen, deren Mietzins stark vom marktüblichen Mietzins abweicht.
DCF-Methode
Der Discounted Cash-Flow-Wert (Summe der diskontierten Überschüsse) ergibt den heutigen Wert von zukünftigen unregelmässigen Ertragsüberschüssen. Die DCF-Methode wird vor allem bei schwankenden Erträgen oder grösseren geplanten Ausgaben (Bsp: Renovation) verwendet.
Hedonische Methode
Die hedonsiche Methode ist ein statistisches Bewertungsverfahren über Computerprogramme. Das Verfahren ist sehr standardisiert und hängt stark von der verfügbaren Datenbasis und der korrekten Dateneingabe ab. Die Streuung ist meist zu gross, um zuverlässige Werte für eine Einzelliegenschaft zu erhalten. Die Methode wird daher vor allem von Banken für die Hypothekarofferte verwendet.