Sinken die Immobilienpreise wegen den gestiegenen Zinsen?

Die Frage, ob die gestiegenen Zinsen nun sinkende Immobilienpreise bedeuten, wird uns Immobilienmaklern und Bewertern derzeit sehr häufig gestellt. Welchen Zusammenhang gibt es? Und was sind unsere Erwartungen?

Zinsen und Immobilienpreise verhalten sich gegenläufig  

Ganz grundsätzlich gilt: Es gibt einen klaren Zusammenhang zwischen dem Zinsniveau und Immobilienpreisen. Niedrige Zinsen führen zu höheren Bewertungen und hohe Zinsen senken die Preise für Häuser und Wohnungen.

Dies hat mit dem abnehmenden Nettoertrag der Liegenschaft durch steigende Zinsen zu tun. Vereinfacht ausgedrückt werden vom Nutzen der Liegenschaft (ausgedrückt als Mietzins) die Betriebs- und Finanzierungskosten abgezogen. Und diese Finanzierungskosten sind nun eben gestiegen. Damit reduziert sich der Nettonutzen – bei Firmen würde man vom Free Cash Flow sprechen – einer Liegenschaft und damit auch deren Wert.

Bei der Bewertung einer Liegenschaft fliesst dies über den  Kapitalisierungszinssatz in die Schätzung ein, mit welchem der Ertrag abdiskontiert wird.  

Übrigens gilt diese Formel nicht nur für Immobilien, sondern ganz allgemein für jede Geldanlage.

Steigen also die Zinsen resp. Finanzierungskosten, so sinken die Immobilienpreise und umgekehrt. Und zwar aus rein mathematischen Gründen.

ABER: Weil eben auch andere Faktoren mit hineinspielen, ist dieser Zusammenhang nicht immer gleich stark ausgeprägt oder kann sogar durch andere Faktoren überkompensiert werden. Dazu kommen wir gleich noch.

Was man sicher sagen kann ist, dass wir eine sehr lange Zeit von historisch niedrigen Zinsen und sogar – zum ersten Mal überhaupt – Negativzinsen hatten.

An die steigenden Zinsen müssen sich die Käufer nun erst einmal gewöhnen.

Die Erhöhung kann auch verschieden angeschaut werden: Vom Tiefst aus haben sie sich innert Jahresfrist mehr als verdoppelt. Die Medien verbreiten solche Aussagen natürlich gerne, da sie spektakulär und geradezu gruselig klingen.

Betrachtet man die Situation jedoch etwas nüchterner und aus einer langfristigen Optik, so sind die Zinsen auch jetzt noch sehr tief und für einen Immobilienbesitzer attraktiv.

Weiterhin tiefes Angebot an Immobilien…

Wir stellen in unserer Tätigkeit als Immobilienmakler daher nicht fest, dass derzeit viele Liegenschaften aus finanziellen Gründen verkauft werden. Dass also sich die Eigentümer die gegenwärtigen Hypothekarzinsen nicht mehr leisten könnten. Verkaufsgründe sind derzeit viel häufiger das Alter, ein Wegzug in eine andere Region oder der Umzug in eine passendere Liegenschaft.

Wir stellen daher im Verkauf nach wie vor ein sehr eingeschränktes Angebot an Häusern und Wohnungen fest.

Die Zinsen sind immer noch so niedrig, dass die Eigentümer nicht gezwungen sind, wegen untragbar hoher Zinsen zu verkaufen. Und die meisten haben die tiefen Zinssätze für die kommenden Jahre durch langfristige Hypothekarmodelle fixiert.

Dadurch ist es für ältere Hausbesitzer oft günstiger, weiterhin im Haus zu wohnen, wie eine altersgerechte Wohnung zu mieten oder zu kaufen.

Durch die starke Erschwerung von Einzonungen können zudem Neubauprojekte nur noch in bereits bestehenden Bauzonen erstellt werden. Gerade in Zentren bestehen so gut wie keine grünen Wiesen mehr, so dass ein Neubau praktisch nur noch als Ersatz eines bestehenden Gebäudes realisiert werden kann. Entsprechend findet hier ebenfalls keine grosse Angebotsausweitung mehr statt.

…bei immer noch hoher Nachfrage nach Häusern und Wohnungen

Auf der Nachfrageseite sorgen die anhaltend hohe Zuwanderung und der starke Arbeitsmarkt weiterhin für eine hohe Nachfrage.

Die Einwohnerzahl in der Schweiz wächst also ganz allgemein und damit benötigen mehr Leute Wohnraum.

Und zusätzlich verstärkt der starke Arbeitsmarkt noch den Wunsch nach Wohneigentum. Die Gründe liegen im allgemein höheren Optimismus und den steigenden Löhnen, welche es mehr Leuten ermöglichen, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. 

Ebenfalls spielt hier mit hinein, dass für viele Menschen eine Eigentumswohnung oder ein Haus auch als gute und vor allem auch inflationssichere Kapitalanlage gilt. Gerade dem Argument Inflationssicherheit begegnen wir in Verkaufsgesprächen immer öfters.

Kaufen ist weiterhin attraktiver als Mieten

In der kürzeren Vergangenheit wurde Mieten durch die gestiegenen Hypothekarzinsen relativ zum Eigentum etwas attraktiver. Man könnte auch sagen: Etwas weniger unattraktiv.

Nun steigen aber auch die Mieten. Durch die Anpassung der Mieten an einen steigenden Referenzzinssatz und durch die Umlage der Teuerung auf die Mieten, ist ein starker Preisanstieg der bestehenden Mieten zu erwarten.

Dadurch weitet sich die Differenz zwischen Eigentum und Miete wieder aus und Eigentum wird wieder attraktiver. 

Kein Rückgang der Immobilienpreise, sondern Stabilisierung auf hohem Niveau

In der Konsequenz sehen wir weder heute noch in näherer Zukunft sinkende Immobilienpreise, auch wenn die Zinsen vermutlich noch etwas höher steigen werden. Das Angebot bleibt knapp – was wir als Immobilienmakler übrigens auch bedauern – und die Nachfrage bleibt auf hohem Niveau.

Zudem müssen die nominellen Immobilienpreise nur schon aufgrund der Inflation um einige Prozentpunkte pro Jahr im Wert steigen, damit sie inflationsbereinigt gleich hoch bleiben.

Was wir nun allerdings auch weniger sehen, sind massiv überhöhte, jedoch effektiv bezahlte Preise. Noch vor kurzem waren Käufer bereit, deutlich mehr zu bezahlen, als eine Liegenschaft wert war. Zu gewissen Zeiten verkauften wir als Immobilienmakler sämtliche Objekte meistbietend. Und als Immobilienbewerter konnten wir teilweise unsere eigenen erzielten Preise nicht mehr rechtfertigen.

Diese ungesunde Entwicklung wurde mittlerweile gestoppt und der Markt orientiert sich wieder mehr am effektiven Wert einer Liegenschaft. Seriös bewertete und bepreiste Häuser und Wohnungen finden daher auch weiterhin schnell einen Käufer. Klar überhöhte Verkaufspreise hingegen werden nicht mehr bezahlt.

Wer wir sind

Heller & Partner GmbH ist als Immobilienmakler im Grossraum Zürich tätig und hat den Anspruch, sich durch herausragende Fachkompetenz und Integrität gegenüber herkömmlichen Maklern zu profilieren.

Neben dem Verkauf von Immobilien als Makler führen wir sehr viele Immobilienbewertungen durch. Auf unsere Verkehrswertschätzungen vertrauen diverse Banken, Firmen, Versicherungen, die öffentliche Hand (Bund und Kanton) und die Bezirksgerichte und Betreibungsämter des Kantons Zürich.  

Als drittes Geschäftsfeld verwalten wir Liegenschaften wie Mehrfamilienhäuser und Stockwerkeigentum im Auftrag von unseren Kunden.