Haus oder Wohnung verkaufen – Ablauf mit Immobilienmakler
Wie ist der Ablauf beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung mit einem Immobilienmakler?
In diesem Artikel erfahren Sie alles über den Ablauf eines Immobilienverkaufs mit Makler. Vom ersten Gespräch bis zur Unterschrift unter dem Kaufvertrag – wir zeigen Ihnen, was Sie erwartet resp. was Sie von einem guten Makler erwarten dürfen und sollten.
1. Kennenlernen des Immobilienmaklers
Der erste Schritt ist das Kennenlernen. Bevor Sie sich für einen Makler entscheiden, sollten Sie diesen persönlich kennenlernen. Dabei ist es wichtig, dass Sie sich von Anfang an gut aufgehoben fühlen und dem Makler vertrauen können. Nur so kann eine gute Zusammenarbeit entstehen, in der beide Seiten zufriedengestellt sind. Lassen Sie sich nicht von Versprechungen blenden und überstürzte Entscheidungen treffen – nehmen Sie sich die Zeit, den richtigen Makler für Ihr Vorhaben zu finden. Fragen Sie nach seinen Qualifikationen. Vorsicht, wenn der Makler gleich im Gespräch einen Verkaufspreis nennt. Eine seriöse Bewertung basiert auf Berechnungen und auch der erfahrenste Schätzer kann Ihnen nicht auf Anhieb den Wert Ihrer Liegenschaft aus dem Finger saugen. Seriöse Immobilienfirmen berechnen den Wert im Anschluss an das Gespräch und melden sich einige Tage später bei Ihnen mit dem vorgeschlagenen Verkaufspreis.
2. Verkehrswertschätzung
Konkret los geht es also beim Verkauf einer Immobilie mit der Schätzung des Verkehrswerts. Dies kann entweder durch einen professionellen Gutachter oder durch den Makler selber erfolgen. Sofern er dafür qualifiziert ist. Der Verkehrswert gibt an, zu welchem Preis die Immobilie auf dem Markt verkauft werden kann. Er wird durch die Einschätzung von Faktoren wie Lage, Größe, Ausstattung und Zustand der Immobilie bestimmt.
Fragen Sie sich auch selber, ob der vorgeschlagene Verkaufspreis wirklich realistisch ist. Nicht wenige Makler – auch bekannte Firmen – nennen zu Beginn gerne viel zu hohe Preise, um das Verkaufsmandat zu erhalten. Hinterher wird der Kunde dann zu preislichen Konzessionen gedrängt.
3. Verkaufskonzept erstellen
In einem Verkaufskonzept stellt der Makler Überlegungen zur möglichen Käuferzielgruppe an und erstellt daraus den Vermarktungsplan. Es geht darum, die festgelegte Zielgruppe möglichst gut anzusprechen und danach die richtigen Marketingkanäle auszuwählen, um diese auch zu erreichen. Am einfachsten lässt sich dies im Unterschied zwischen einer Alterswohnung und einem Einfamilienhaus erklären. Die Zielgruppen unterscheiden sich hier wesentlich und legen den Fokus auf ganz andere Kriterien. Käufer einer Alterswohnung interessiert die Distanz zum nächsten Kindergarten nicht sonderlich, dafür ist die Nähe zu Einkauf und öffentlichem Verkehr wesentlich.
4. Verkaufsdokumentation ausarbeiten
Ein wichtiger Punkt beim Verkauf einer Immobilie ist die Ausarbeitung der Verkaufsdokumentation. Diese sollte alle relevanten Informationen über das Objekt enthalten, um den künftigen Eigentümer vollständig zu informieren und ihm die Entscheidung für den Kauf zu erleichtern. Dabei sollte sie ansprechend gestaltet und auch für Laien verständlich sein. Eine Verkaufsdokumentation soll dem Käufer Lust machen, sich die Liegenschaft mit dem Makler vor Ort anzuschauen. Sehr wichtig sind daher immer auch gute Fotos des Hauses oder der Wohnung. Das Verkaufsexposé hat aber auch eine Filterfunktion, sodass Käufer auf eine Besichtigung verzichten, wenn eine Liegenschaft von vornherein nicht in Frage kommt. Die folgenden Angaben sollten in jedem Fall in der Verkaufsdokumentation enthalten sein:
– Grundrissplan des Hauses oder der Wohnung
– Fotos vom Objekt (externe Ansicht sowie Innenräume)
– Informationen zur Lage (Nachbarschaft, Infrastruktur etc.)
– Angaben zum Baujahr und eventuell Sanierungsbedarf
– Baubeschrieb
– Raumprogramm
– Kaufpreis und allenfalls Finanzierungsmodell
– Kontaktdaten des Maklers
5. Vermarktung der Liegenschaft
Die Vermarktung einer Liegenschaft ist ein wesentlicher Part des Verkaufsprozesses. Die Art und Weise, wie die Liegenschaft vermarktet wird, hat großen Einfluss darauf, wie schnell sie verkauft wird und zu welchem Preis. Ein erfahrener Immobilienmakler kennt den lokalen Markt und weiß, welche Art von Marketing für welche Liegenschaft die meisten Käufer anzieht. Der Makler kann auch wertvolle Tipps geben, wie Sie Ihre Liegenschaft am besten präsentieren können. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, eine Liegenschaft zu vermarkten. Die häufigsten Methoden sind: – Datenbank des Maklers
– Online-Anzeigen (z.B. auf Immobilienportalen)
– Anzeigen in Zeitungen und Zeitschriften
– Flyer und Plakate in der Nachbarschaft
– Netzwerk des Maklers
– Verkaufstafeln am Objekt
Welche Methoden am besten geeignet sind, hängt von verschiedenen Faktoren ab, z.B. dem Typ der Liegenschaft, dem Preis und der Lage.
Ein professioneller Immobilienmakler hat Zugang zu all diesen Kanälen und weiss, wie er Ihre Liegenschaft darauf optimal präsentiert.
Es gilt: Je mehr Menschen von der Liegenschaft wissen, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass sie relativ schnell und zu einem guten Preis verkauft wird.
Seien Sie daher bei Maklern besonders skeptisch, wenn diese die Liegenschaft nur intern ihren eigenen Suchinteressenten präsentieren wollen. Hier macht es sich jemand – auf Kosten seines Kunden – sehr einfach.
6. Besichtigung durch den Makler
Besichtigungen sind ein wichtiger Bestandteil des Verkaufsprozesses einer Immobilie. Durch sie erhalten potenzielle Käufer die Möglichkeit, sich das Objekt anzusehen und einen ersten Eindruck zu gewinnen.
Der Makler organisiert die Durchführung der Besichtigungen und führt die Kaufinteressenten selber durch die Liegenschaft. Er hebt dabei die Vorteile der Liegenschaft hervor, beantwortet Fragen und berät die Kaufinteressenten. Zum Beispiel bezüglich Renovation oder der Finanzierung.
Eine Besichtigung ist ein relativ kurzes Zeitfenster im Verkauf, in welchem die Interessenten von einer Immobilie überzeugt werden müssen. Dies daher nicht unterschätzt werden, da es keine zweite Chance gibt. Auch sollte Überzeugen nicht mit Überreden verwechselt werden. Letzteres klappt bei einer grossen Investition wie dem Kauf einer Immobilie nie und vertreibt die Käufer eher, als dass es hilft.
Der kompetente Makler geht auf Negativpunkte der Käufer ein und redet diese nicht weg. Wo möglich bietet er Lösungen zur Behebung an. Nur so bleibt er ein glaubwürdiger Partner für den Käufer.
7. Verhandlung
Stösst die Liegenschaft auf näheres Interesse, führt der Makler für Sie die Verhandlungen mit den Käufern. Dies ist eine weitere wichtige Aufgabe, die erfahrene Profis übernehmen sollten. Durch seine Erfahrung und seine Kenntnisse der regionalen Immobilienmärkte verfügt der Makler über die notwendige Expertise, um die Verhandlungen fachkundig und erfolgreich für Sie zu führen. Zudem ist bei einem Immobilienmakler als Profi sichergestellt, dass keine hinderlichen Emotionen bei den Verhandlungen mit im Spiel sind.
8. Erstellen des Kaufvertrags
Der letzte Schritt beim Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung ist das Erstellen des Kaufvertrags. Dieser legt fest, welche Rechte und Pflichten Sie und der Käufer haben. Der Makler wird Ihnen den Vertrag aufzusetzen, damit Sie sicher sein können, dass alles fair und korrekt ist.
Er vertritt dabei Ihre Interessen und prüft auch, ob die Finanzierung des Käufers wirklich steht und sichert die Zahlung des Kaufpreises durch die Käufer ab.
9. Begleitung der Verkäuferschaft zum Notariat und beratende Funktion bei der Vertragsunterzeichnung
Der Makler begleitet den Verkäufer zum Notariat und nimmt eine beratende Funktion bei der Vertragsunterzeichnung wahr. Dabei steht er dem Verkäufer mit Rat und Tat zur Seite und hilft ihm, falls kurzfristig Änderungswünsche auftauchen oder es Probleme seitens der Bank der Käufer gibt. Zudem überprüft der Makler den Kaufvertrag auf eventuelle Fehler oder Ungenauigkeiten, damit der Verkäufer keine bösen Überraschungen erlebt.
10. Neutrale Beratung der Interessenten für die Finanzierung durch den Makler
Die Beratung der Interessenten bezieht sich in erster Linie auf die Finanzierung des Kaufes. Hierzu zählt die Suche nach dem besten Angebot und die Verhandlung mit den Banken. Auch wenn der potentielle Käufer ein Angebot vorliegen hat, sollte er sich die Zeit nehmen, mit einem Finanzierungsexperten zu sprechen. Dieser kann ihm möglicherweise helfen, noch bessere Konditionen auszuhandeln oder alternative Finanzierungsmöglichkeiten aufzuzeigen.
11. Der Makler füllt die Grundstückgewinnsteuererklärung aus
Der Makler ist für die Abwicklung des gesamten Verkaufsprozesses verantwortlich. Dazu gehört nach unserer Auffassung auch das Ausfüllen der Grundstückgewinnsteuererklärung, auch wenn dies die wenigsten Immobilienmakler für ihre Kunden machen. Eine solche muss bei jedem Immobilienverkauf ausgefüllt werden, um die Steuer zu berechnen. Der Makler übernimmt diese Aufgabe im Idealfall daher für den Verkäufer und stellt sicher, dass die Erklärung korrekt ausgefüllt wird und kein möglicher Abzug vergessen geht.
12. Sie freuen sich über den gelungen Verkauf Ihrer Liegenschaft
Durch die Beauftragung eines kompetenten Immobilienmaklers erlebten Sie den Ablauf des Verkaufs Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses entspannt. Auch die Käufer sind zufrieden mit dem reibungslosen Verkaufsablauf und freuen sich auf ihr neues Heim.