Bewertung der Liegenschaft bei einer Scheidung
Bei einer Scheidungen ist die Bewertung der gemeinsamen Liegenschaft sehr oft ein Streitpunkt, da es hier jeweils auch um sehr viel Geld geht.
Herausforderung dabei ist, dass ein Haus oder eine Wohnung nicht teilbar ist und daher nicht einfach jeder die Hälfte davon mitnehmen kann. In aller Regel bleibt daher die eine Seite (oft die Frau mit den Kindern) in der gemeinsamen Immobilie wohnen, die andere zieht aus.
Es muss daher ein Wert für die Liegenschaft bestimmt werden, um darauf basierend die finanzielle Abgeltung für den Anteil der ausziehenden Partei zu bestimmen und in der Scheidungskonvention zu regeln.
Die zentrale Frage ist dabei, zu welchem maximal möglichen Verkaufspreis das Haus oder die Wohnung heute an einen unabhängigen Dritten verkauft werden könnte.
Eine Liegenschaft, zwei Werte resp. Interessen
Wird eine Immobilie verkauft, haben die Eigentümer im Regelfall das Interesse, diese zum höchst möglichen Preis zu verkaufen.
Entsprechend möchten sie eine möglichst hohe Bewertung.
Im Scheidungsfall hingegen ist die Interessenlage der beiden Eigentümer diametral entgegengesetzt: Die in der Liegenschaft verbleiende Partei möchte einen möglichst tiefen Wert, zu dem sie diese ins Alleineigentum übernimmt. Die ausziehende Partei hingegen hat ein Interesse an einem möglichst hohen Preis für den abzutretenden Miteigentumsanteil.
Diese Ausgangslage garantiert schon fast, dass es zu Spannungen kommt.
Es gibt in der Praxis mehrere Möglichkeiten, um diesem Umstand Rechnung zu tragen und eine für beide Seiten faire Lösung zu finden.
Aussergerichtliche Immobilienbewertung als mögliche Lösung
Heller & Partner GmbH hat schon in sehr vielen Scheidungsverfahren Schätzungen durchgeführt. Aus dieser Erfahrung haben sich vorallem zwei Vorgehensweisen bewährt:
Variante 1: Gemeinsamer Immobilienbewerter
Bei der ersten Variante wählen beide Parteien zusammen vorgängig einen Immobilienbewerter und beauftragen diesen gemeinsam. Wichtig dabei ist, dass beide Seiten Vertrauen zur Fachkompetenz und Objektivität dieses Schätzers haben.
Optimalerweise verpflichten sich beide Seiten vorgängig, das Schätzungsergebnis in jedem Falle zu akzeptieren (vorbehalten blieben allenfalls gravierende Mängel im Gutachten).
Der Vorteil dieser Variante sind die Geschwindigkeit und die relativ tiefen Kosten. Der Nachteil ist, dass sich beide Seiten auf einen Immobilienexperten einigen müssen und der nachfolgende Vergleich einzig auf dessen Gutachten basiert.
Variante 2: Verschiedene Immobilienbewerter
Bei der zweiten Variante kann jede Seite ihren eigenen Schätzer bringen. Dadurch muss man sich bei der Wahl des Gutachters nicht einig sein. Hingegen sollte vorgängig festgelegt werden, was mit den beiden Bewertungsergebnissen geschieht. Meist nimmt man den Durchschnitt der Werte. Werden gar drei Schätzungen in Auftrag gegeben, kann man alternativ auch nur die mittlere Schätzung als Grundlage nehmen und die höchste und tiefste streichen.
Der Vorteil dieser Variante ist, dass sie auch bei einem Diskurs über die Wahl des Bewertungsexperten möglich ist. Zudem werden zu hohe und zu tiefe Werte geglättet. Der Nachteil liegt in den höheren Kosten für die Gutachten. Zudem ist das Ergebnis der Bewertung nie ganz falsch, aber eben auch nie ganz richtig.
Trotz höheren Kosten ist auch dieses Verfahren aber immer noch deutlich günstiger wie ein Rechtsstreit.
Abzuraten ist von der Verwendung vom ursprünglichen Kaufpreis als Bewertung. Denn dabei bliebe die ganze Entwicklung des Immobilienmarktes für die Zeit der gemeinsamen Haltedauer genauso ausgeklammert, wie die Entwicklung der Immobilie durch Ausbau und Renovation, sowie die Abnützung.
Auch die Verwendung des Bankwertes erachten wir als nicht optimal. Dieser Belehnungswert wird nicht jedes Jahr angepasst und ist in der Tendenz zudem eher konservativ angesetzt.
Ganz abzuraten ist von kostenlosen Bewertungen durch Immobilienmakler. Hier handelt es sich um ein Akquisitionsinstrument der Makler, nicht um ein objektives Fachgutachten. Durch die fehlende Kostenvergütung kann der Makler keine vollwertige Verkehrswertschätzung anbieten und vielen fehlt dazu auch die fachliche Qualifikation. Zudem besteht der Anreiz, einen zu hohen Wert zu nennen, um die potentiellen Kunden zu einem Verkauf zu motivieren. Die Objektivität ist daher nicht gegeben.
Bewertung durch Gerichtsgutacher
Eine vorgängige aussergerichtliche Einigung spart beiden Seiten Zeit, Nerven und Kosten und ist daher sehr zu empfehlen. Können sich die Parteien aber weder auf einen Schätzer noch auf ein gemeinsames Vorgehen einigen, so bleibt letzten Endes nur noch die Bewertung durch das Gericht im Rahmen des Scheidungsverfahrens. Dies ist die teuerste und langwierigste Lösung. Leider ist sie – in Fällen in denen gar nichts mehr geht – oft auch die einzige Lösung.
Gemeinsamer Verkauf der Liegenschaft
Eine letzte Möglichkeit bleibt noch: Sich auf den gemeinsamen Verkauf der Liegenschaft zu einigen. Denn dadurch haben wieder beide Seiten die gleichen Interessen: Den höchstmöglichen Preis zu erzielen. Und dieser erzielte Verkaufserlös lässt sich dann auch rechnerisch problemlos und auf den Rappen genau aufteilen.
Dieses Vorgehen macht übrigens auch dann Sinn, wenn es sich finanziell keiner der beiden leisten kann, die Liegenschaft alleine weiter zu führen.
Fazit
Eine aussergerichtliche Einigung sollte in jedem Fall angestrebt werden. Sie ist deutlich günstiger und daher im Interesse beider Parteien. Basis für eine Verhandlungslösung kann die Bewertung der gemeinsamen Liegenschaft durch einen qualifizierten Immobilienbewerter sein. Wichtig ist es aber, vor der Beauftragung des Schätzers die Spielregeln zu definieren. Ansonsten besteht ein hohes Risiko, dass eine Seite das Ergebnis der Schätzung nicht akzeptieren wird.
Fachleute wie Mediatoren und Anwälte können helfen, wenn die Parteien nicht mehr miteinander sprechen können.
Der Gang an die Gerichte sollte erst erwogen werden, wenn gar nichts mehr geht. Die Anwaltshonorare für ein jahrelanges juristisches Tauziehen sind sehr hoch. Oft höher als die Differenz zwischen den beiden Preisvorstellungen für die gemeinsame Liegenschaft.
Und manchmal kann auch die gemeinsame Beauftragung eines Immobilienmaklers mit dem Verkauf der Liegenschaft eine Lösung sein. Denn dann möchten beide Parteien wieder das gleiche: Einen möglichst hohen Verkaufspreis.
Wer wir sind
Heller & Partner ist als Immobilienmakler im Grossraum Zürich tätig und hat den Anspruch, sich durch herausragende Fachkompetenz und Integrität gegenüber herkömmlichen Maklern zu profilieren.
Neben dem Verkauf von Immobilien als Makler führen wir sehr viele Immobilienbewertungen durch. Auf unsere Verkehrswertschätzungen vertrauen diverse Banken, Firmen, Versicherungen, die öffentliche Hand (Bund und Kanton) und die Bezirksgerichte und Betreibungsämter des Kantons Zürich.
Als drittes Geschäftsfeld verwalten wir Liegenschaften wie Mehrfamilienhäuser und Stockwerkeigentum im Auftrag von unseren Kunden.