Steuern sparen beim Verkauf einer Immobilie

Wir zeigen Ihnen, worauf es ankommt, dass sie beim Verkauf Ihrer Immobilie wenig Steuern bezahlen müssen und so teilweise erhebliche Beträge sparen können. Das leidige Thema Grundstückgewinnsteuer geht leider bei vielen Immobilienmaklern im Leistungspaket etwas unter. Dabei könnte er gerade hier einen enormen Mehrwert für seine Kunden schaffen. Richtig gemacht, kann Ihnen der Immobilienmakler beim Verkauf einer Immobilie viel Steuern sparen.

Der richtige Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie spart Steuern

Die Grundstückgewinnsteuer ist stark progressiv ausgestaltet. Zudem nimmt der Steuertarif mit jedem vollendeten Jahr Besitzdauer ab. Bei 20 Jahren Besitzdauer erreicht man die tiefste Steuertarifstufe. Zudem ist ab 20 Jahren vollendeter Besitzdauer nur 50% der Grundstückgewinnsteuer zu bezahlen.  Es lohnt sich daher, den Verkaufszeitpunkt so zu wählen, dass das nächste Jahr vollendet ist. Kauften sie zum Beispiel Ihr Haus am 1. September, so sollten Sie wenn immer möglich den Verkauf auf den zweiten September oder später legen. Damit sind Sie steuerlich gesehen ein Jahr länger Besitzer und landen auf einer tieferen Tarifstufe. Richtig interessant wird es, wenn sie den Sprung vom 19. zum 20. Jahr machen. Hier lohnt es sich manchmal sogar, ein Haus für ein Jahr leer stehen zu lassen, um auf die tiefste Steuerstufe zu gelangen. 

Ersatzbeschaffung beim Verkauf einer Immobilie

Wird der Erlös aus dem Verkauf einer Liegenschaft vollständig reinvestiert, so fallen vorläufig keine Grundstückgewinnsteuern an. Wichtig ist dabei allerdings, dass sowohl die verkaufte Immobilie wie auch die neue gekaufte Immobilie vom gleichen Eigentümer selbst bewohnt wird. Ein Aufschub der Steuer ist nicht möglich, wenn das Haus oder die Wohnung vermietet wurden oder es sich nicht um den gleichen Eigentümer handelt. Das Steueramt schaut auch genauer hin, wenn das Haus nur kurze Zeit und nur kurz vor dem Verkauf selbst bewohnt wurde. In solchen Fällen wird eine Steuerumgehung vermutet und eine Ersatzbeschaffung wird nicht akzeptiert. 

Seien Sie sich bewusst, dass die Steuer aus dem Verkauf der alten Immobilie nur aufgeschoben wird und nicht aufgehoben. Verkaufen sie das Ersatzobjekt innerhalb von 20 Jahren wieder, so fallen nicht nur die Grundstückgewinnsteuer aus dem neuen Verkauf an, sondern das Steueramt wird auch noch die Steuer aus dem ersten Verkauf einfordern. Bei einem Verkauf nach mehr als 20 Jahren verjährt die Grundstückgewinnsteuer aus der ersten Transaktion.

Ist die neue Wohnung günstiger wie der Verkaufspreis des alten Hauses, so können sie nicht die volle Grundstückgewinnsteuer aufschieben. Ein Teilaufschub ist aber möglich und zwar dann, wenn der Kaufpreis oder der Verkehrswert des verkauften Hauses tiefer ist, wie der Kaufpreis der Wohnung.  

Belege aufbewahren

Die Verjährungsfrist beträgt in der Schweiz für Steuern im Normalfall 10 Jahre. Doch aufgepasst: Bei der Grundstückgewinnsteuer sind wertvermehrende Aufwendungen bis 20 Jahre zurück abzugsfähig. In unserer Tätigkeit als Immobilienmakler sehen wir leider immer wieder, dass unsere Kunden alte Rechnungen bereits entsorgt haben. Sie haben in gutem Glauben angenommen, dass die Rechnungen nach 10 Jahren sowieso nicht mehr abzugsfähig sind. Das Steueramt akzeptiert aber leider keine Abzüge für wertvermehrende  Aufwendungen ohne Beleg. So kann viel Geld verloren gehen. Unser Tipp an alle Besitzer von Häusern und Wohnungen ist daher, die Rechnungen mindestens 20 Jahre aufzubewahren. Oder noch besser: So lange, wie Sie die Immobilie halten.

Verkehrswert vor 20 Jahren – Hier sparen Sie im Verkauf richtig Steuern

Sind sie seit mehr als 20 Jahren Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung, so wird der Grundstückgewinn als Differenz zwischen Verkaufspreis und dem Verkehrswert vor 20 Jahren berechnet. Beim Verkehrswert vor 20 Jahren handelt es sich dabei um einen fiktiven Wert. Die meisten Immobilienmakler machen es sich hier leider sehr einfach und akzeptieren den vorgeschlagenen Wert des Steueramtes. Dass das Steueramt eher die Interessen der Gemeinde im Auge hat und nicht die möglichst tiefe Steuerlast des Verkäufers, liegt auf der Hand. Der Verkehrswert vor 20 Jahren, den das Steueramt berechnet hat ist aber keinesfalls sakrosankt. Der kompetente und engagierte Immobilienmakler wird daher einen eigenen Wert berechnen und nötigenfalls in der Steuererklärung auf diesen abstellen. Wir konnten auf diese Weise unseren Kunden teilweise schon fünfstellige Beträge einsparen. 

Ein kompetenter Immobilienmakler kann Steuern sparen

Und damit sind wir wohl auch schon beim wichtigsten Punkt: Es lohnt sich, sich die Expertise eines fachkundigen Immobilienmaklers zu holen. Denn im Gegensatz zur ordentlichen jährlichen Steuererklärung, füllen Sie die Grundstückgewinnsteuererklärung normalerweise nur einmal im Leben aus. Sie haben also gar keine Chance, sich hier eine Routine und das nötige Fachwissen anzueignen. 

Leider ist die Steuerberatung und das Ausfüllen der Steuererklärung bei vielen Immobilienmaklern nicht Bestandteil des Leistungspaketes. Fragen Sie daher nach der vorhandenen Expertise und den in Grundhonorar enthaltenen Leistungen. Denn ein guter Immobilienmakler hilft Ihnen dabei, Steuern beim Verkauf Ihrer Immobilie zu sparen.

Heller & Partner GmbH – Immobilienmakler und Bewertungen

Heller & Partner ist seit 1985 als Immobilienmakler im Grossraum Zürich tätig und hat den Anspruch, sich durch herausragende Fachkompetenz und Integrität gegenüber herkömmlichen Immobilienmaklern zu profilieren.

Neben dem Verkauf von Immobilien als Makler führen wir sehr viele Immobilienbewertungen durch. Auf unsere Verkehrswertschätzungen vertrauen diverse Banken, Firmen, Versicherungen, die öffentliche Hand (Bund und Kanton) und die Bezirksgerichte und Betreibungsämter des Kantons Zürich. 

Als drittes Geschäftsfeld verwalten wir Liegenschaften wie Mehrfamilienhäuser und Stockwerkeigentum im Auftrag von unseren Kunden.

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