Reservationsverträge beim Kauf einer Immobilie

Es ist verbreitete Praxis bei vielen Immobilienmaklern, dass mit dem Käufern als erstes ein Reservationsvertrag unterzeichnet wird, sobald man sich handelseinig geworden ist. Dabei fliesst im Regelfall eine substantielle Anzahlung.

In diesen Verträgen ist jeweils eine Klausel im Falle eines Rücktritts des Käufers enthalten, wonach in diesen Fällen die ganze oder oft auch die halbe Anzahlung als Schadenersatz einbehalten wird.

Erst nach Unterzeichnung dieses Reservationsvertrages macht sich der Makler an die Ausarbeitung des eigentlichen Kaufvertrages.

Was ist von diesem Vorgehen zu halten?

Als erstes muss festgehalten werden, dass in der Schweiz nach Art. 216 Abs. 1 des Schweizerischen Obligationenrechts in Verbindung mit Art. 657 Abs. 1 des Zivilgesetzbuches alle Grundstückgeschäfte bei einem Notar öffentlich beurkundet werden müssen. Dies sind zwingende Vorschriften, welche von den Parteien nicht abgeändert werden können.

Im Umkehrschluss heisst dies, dass alle nicht öffentlich beurkundeten Verträge nichtig sind, von einem Richter im Streitfall also als nicht existent betrachtet würden.

Dies gilt auch für den Reservationsvertrag: Wurde dieser nicht beim Notar beurkundet, so können Sie sich leider nicht auf diesen berufen.

Mit anderen Worten: Der Verkäufer kann die Liegenschaft problemlos jemandem anderen verkaufen, der zum Beispiel mehr bietet. Umgekehrt kann auch der Käufer es sich jederzeit anders überlegen und vom Kauf zurücktreten.

Wenn aber der Vertrag nichtig ist, wie verhält es sich dann mit der Anzahlung?

Grundsätzlich ist diese dem Käufer aufgrund von ungerechtfertigter Bereicherung (Art. 62ff OR) zurück zu zahlen, egal wer vom Kauf zurück tritt. Tritt der Käufer zurück, kann der Verkäufer lediglich seinen effektiv entstandenen Zusatzaufwand ab Unterzeichnung des Vertrages als Schadenersatz geltend machen. Denn der Käufer hat ihm glaubhaft vorgespiegelt, er wolle einen Vertrag abschliessen (sog. „culpa in contrahendo“).

Der Verkäufer muss seinen Aufwand aber belegen. Pauschale Pönalen müssen in einem realistischen Verhältnis zum effektiven Aufwand liegen. Es ist daher zumindest fraglich, ob Regelungen wie „die Hälfte der Anzahlung“ noch verhältnismässig sind.

Was raten wir den Käufern / Verkäufern von Liegenschaften?

Reservationsverträge haben allenfalls als Zeichen von Ernsthaftigkeit und vorhandener Bonität des Käufers einen gewissen Nutzen. Beides lässt sich aber von einem kompetenten Makler mit besseren Mitteln sicherstellen, ohne seinem Kunden und dem Käufer eine falsche Sicherheit vorzugaukeln.

Auch gibt es immer wieder Rechtsfälle um diesen Themenkreis, denn einige Immobilienfirmen weigern sich (unberechtigterweise), die Anzahlung zu retournieren. Der Käufer hat in solchen Fällen die Wahl zwischen dem Abschreiben der Anzahlung oder einem – ebenfalls sehr teuren – Rechtsstreit.

Am besten ist es daher, es gar nicht erst so weit kommen zu lassen.

Heller & Partner GmbH verwendet daher nur in Ausnahmefällen Reservationsverträge und sieht diese im Allgemeinen kritisch.

Eine Ausnahme bilden Neubauprojekte, bei denen zuerst eine gewisse Mindestanzahl Wohnungen verkauft werden muss und die Bank des Verkäufers solche Verträge fordert.

Ist ein Reservationsvertrag daher unumgänglich, sollte zumindest darauf geachtet werden, dass die Anzahlung auf einem sinnvollen Niveau liegt, welches zwar den Aufwand des Verkäufers im Falle des Falles deckt, diesem aber nicht noch zu zusätzlichen Einnahmen verhilft.

In allen anderen Fällen aber ist es zielführender und auch ein Stück weit ehrlicher, darauf zu verzichten und so rasch als möglich zum Notar zu gehen.