Immobilienmakler in Dübendorf: Haus und Wohnung verkaufen
Dübendorf ist die viertgrösste Stadt im Kanton Zürich – und die Gemeinde in unserem Kerngebiet, deren Immobilienmarkt sich am schnellsten verändert. Wer hier verkauft, verkauft nicht in einem Markt, sondern in zweien.
Da ist das Glattal: Dübendorf Zentrum, Wil, Birchlen, Zelgi, Gfenn, Sonnenberg, Oberdorf – gewachsene Wohnquartiere zwischen Glatt und Überlandstrasse, dazu mit Hochbord und Stettbach zwei Gebiete, die in den letzten fünfzehn Jahren praktisch neu gebaut wurden, mit Hochhäusern, Stockwerkeigentum und städtischer Dichte.
Und da ist die Hangseite am Adlisberg: Gockhausen, Geeren und Dübelstein. Dörflich, deutlich ruhiger, mit Sicht über das Glattal – und mit einer Postleitzahl, die man sonst in der Stadt Zürich findet.
Ein Käufer, der ein Reiheneinfamilienhaus in Gfenn sucht, und einer, der eine Attikawohnung im Hochbord will, sind zwei verschiedene Menschen mit zwei verschiedenen Budgets. Eine Vermarktung, die beide gleich anspricht, erreicht am Ende keinen von beiden richtig.
Unsere beiden Büros liegen links und rechts von Dübendorf: Greifensee für die Glattalseite, Forch für Gockhausen und den Adlisberg. Von beiden sind wir in rund zehn Fahrminuten in der Stadt.
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Immobilienwert: Die Online-Rechner sind sich bei Dübendorf nicht einmal über die Richtung einig
Schon in Uster liegen die Portalwerte über 45 Prozent auseinander. In Dübendorf ist es schlimmer: Hier widersprechen sich die Portale nicht nur im Niveau, sondern im Trend.
Wir haben im Sommer 2026 mehrere gängige Bewertungsportale für Dübendorf abgefragt. Ergebnis: Quadratmeterpreise zwischen rund CHF 9’000 und CHF 13’100. Ein Portal wies für die letzten zwölf Monate ein Minus von knapp 9 Prozent aus, ein anderes im selben Zeitraum ein Plus von 3 bis 5 Prozent.
Beide können nicht recht haben. Beide arbeiten mit Inseratspreisen, nicht mit beurkundeten Verkaufspreisen – und in Dübendorf verzerrt das besonders stark. Der Grund liegt in der Struktur des Angebots:
Neubau dominiert die Statistik. Wenn im Hochbord fünfzig Neubauwohnungen gleichzeitig inseriert werden, verschiebt das den Gemeindedurchschnitt nach oben – ohne dass ein einziges Haus in Gfenn oder Wil dadurch mehr wert wäre. Kommt die nächste Etappe erst zwei Jahre später, fällt der Durchschnitt scheinbar wieder.
Der Wohnungsanteil ist hoch, der EFH-Anteil klein. Für Einfamilienhäuser gibt es in Dübendorf pro Jahr nur eine überschaubare Zahl vergleichbarer Transaktionen. Ein einzelner Verkauf am Adlisberg zieht den Median spürbar.
Gockhausen wird oft gar nicht separat erfasst. Mit der PLZ 8044 landen Gockhauser Objekte in manchen Auswertungen bei der Stadt Zürich, in anderen bei Dübendorf. Je nach Portal bewerten Sie damit Ihre Liegenschaft gegen einen völlig anderen Vergleichsraum.
Was hilft, ist eine Verkehrswertschätzung, die Ihr Objekt bewertet und nicht die Gemeinde: Zustand, Baujahr und Sanierungsstand, Grundriss, Besonnung, Lärmexposition, Zonenzugehörigkeit, Ausnützungsreserve – bei Stockwerkeigentum zusätzlich Wertquote, Reglement und Zustand des Erneuerungsfonds. Wir arbeiten je nach Objektart mit Real-, Ertrags-, Vergleichs- oder Residualwertverfahren nach Swiss Valuation Standards.
In jedem Verkaufsmandat ist die Schätzung enthalten. Sie zahlen sie nicht separat.
→ Wie wir Verkehrswerte ermitteln
Der Innovationspark: der Faktor, den kein Bewertungsrechner kennt
Auf dem Areal des Flugplatzes Dübendorf entsteht der Innovationspark Zürich – die grösste Landreserve im Kanton. Der kantonale Gestaltungsplan für das Teilgebiet B wurde im November 2024 festgesetzt, die ersten Neubauten sind in Umsetzung. Nach den Planungen des Kantons sollen jährlich 400 bis 500 Arbeitsplätze entstehen; bis 2050 wird mit rund 10’000 Beschäftigten auf dem Campus gerechnet.
Für Verkäufer sind daran drei Dinge relevant:
Die Nachfrage nach Wohneigentum in Gehdistanz zum Areal wird strukturell zunehmen. Forschungscampus bedeutet gut verdienende, ortsgebundene Zuzüger – ein Käuferprofil, das Eigentum sucht und nicht nur mietet. Wer heute in Oberdorf, Zentrum oder Birchlen verkauft, verkauft in einen Markt, dessen mittelfristige Nachfragekurve nach oben zeigt.
Gleichzeitig kommt Angebot. Auf dem Areal sind auch Wohnungen geplant. Wann und wie viele, ist offen – aber es ist ein Argument, das Käufer in Verhandlungen einbringen. Man sollte es kennen, bevor es am Küchentisch auftaucht.
Die aviatische Nutzung bleibt. Der Flugplatz verschwindet nicht; die Standortgemeinden verfolgen das Konzept «Historischer Flugplatz mit Werkflügen», die Armee bleibt präsent. Wer eine Liegenschaft in der Nähe verkauft, sollte die Immissionslage sauber darstellen können, statt sie zu umgehen. Käufer recherchieren das ohnehin – und eine offen angesprochene Einschränkung kostet weniger Preis als eine entdeckte.
Kein Online-Rechner bildet diese Faktoren ab. Sie fliessen in eine Schätzung ein, die vor Ort gemacht wird.
Dübendorf 2026 in Zahlen
Kennzahl
Wert
Einwohner
rund 31’500
Gemeindesteuerfuss 2026
92 % (inkl. Sekundarschule)
Leerwohnungsziffer
0.93 % (Schweizer Durchschnitt: 1.08 %)
Preisspanne der Online-Portale
CHF 9’000 – 13’100 pro m²
Quellen: Statistisches Amt Kanton Zürich, BFS, Auswertung gängiger Immobilienportale, Stand September 2026.
Was diese Zahlen für Ihren Verkauf bedeuten
Die Kombination aus tiefem Steuerfuss und Leerstand unter dem Landesdurchschnitt ist verkaufsseitig günstig. Der Steuerfuss ist ein Argument, das Käufer aus der Stadt Zürich und aus Hochsteuergemeinden konkret durchrechnen – bei einem gut verdienenden Doppelverdienerhaushalt geht es um vierstellige Beträge pro Jahr. Das gehört in die Verkaufsdokumentation, nicht nur ins Gespräch.
Die tiefe Leerwohnungsziffer betrifft primär den Mietmarkt, signalisiert aber ein knappes Gesamtangebot. Bei Einfamilienhäusern in den gewachsenen Quartieren übersteigt die Nachfrage das Angebot deutlich – hier ist die Frage weniger, ob verkauft wird, sondern zu welchem Preis und wie schnell.
Anders bei Stockwerkeigentum im Neubausegment: Dort stehen Sie im Wiederverkauf in direkter Konkurrenz zu Erstverkäufen aus laufenden Projekten. Eine fünfjährige Wohnung im Hochbord konkurriert mit einer fabrikneuen zwei Strassen weiter. Das verlangt eine andere Preisstrategie und eine andere Inszenierung.
Was Ihre Lage in Dübendorf konkret ausmacht
Hochbord und Stettbach – die dichteste Lage der Stadt, direkt am Bahnhof Stettbach und an der Glattalbahn. Fast ausschliesslich Stockwerkeigentum, viel Neubau, hohe Fluktuation. Käuferprofil international geprägt, unter anderem durch das Lycée Français de Zurich im Quartier. Verkaufsentscheidend sind hier Stockwerk, Ausrichtung, Aussicht und Lärmexposition – zwei Wohnungen im selben Gebäude können 15 Prozent auseinanderliegen.
Zentrum, Wil und Birchlen – der gewachsene Kern beidseits der Glatt, gemischte Bausubstanz aus mehreren Jahrzehnten. Fussläufig zum Bahnhof Dübendorf und zur Einkaufsinfrastruktur. Hier entscheidet der Sanierungsstand über den Preis, nicht die Adresse.
Sonnenberg und Oberdorf – ruhigere Einfamilien- und Reihenhausquartiere in Hanglage, das klassische Familiensegment. Knappes Angebot, entsprechend kurze Vermarktungsdauern bei realistischem Startpreis.
Gfenn und Hermikon – am östlichen Rand Richtung Schwerzenbach und Greifensee, mit Naherholung vor der Tür. Für Käufer, die Grün wollen, ohne auf die S-Bahn zu verzichten.
Gockhausen, Geeren und Dübelstein – die Aussenwachten am Adlisberg, mit Postleitzahl 8044. Dörflicher Charakter, deutlich anderes Preisniveau als das Glattal, kleines und selten wechselndes Angebot. Wer hier verkauft, verkauft an einen sehr spezifischen Käuferkreis – meist ortskundig, oft aus dem Zürichberg-Umfeld. Unser Büro Forch liegt für diese Lagen näher als jeder Dübendorfer Anbieter.
Von uns in Dübendorf verkaufte Liegenschaften
verkauft
Mehrfamilienhaus Neuhausstrasse 18, Dübendorf
Verkauft in 2 Monaten
verkauft
Wohnung Kirchbachstrasse 6, Dübendorf
Verkauft in 3 Monaten
verkauft
Einfamilienhaus Überlandstrasse 203, Dübendorf
Verkauft in 5 Monaten
verkauft
Einfamilienhaus Hörnlistrasse 8, Dübendorf
Verkauft in 3 Monaten
verkauft
Wohn- und Gewerbehaus Bahnhofstrasse 30, Dübendorf
Verkauft in 4 Monaten
verkauft
Wohnung Im Zwinggarten 16, Dübendorf
Verkauft in 3.5 Monaten
Nichts belegt die Marktkenntnis eines Maklers besser als das, was er tatsächlich verkauft hat.
Ablauf und Honorar
Unser Vorgehen ist in jeder Gemeinde dasselbe: Erstgespräch bei Ihnen zu Hause, vollwertige Verkehrswertschätzung im Mandat inbegriffen, professionelle Verkaufsdokumentation, Vermarktung über Portale und unsere eigene Käuferdatenbank, persönlich geführte Besichtigungen, Begleitung bis zur Beurkundung.
Wir arbeiten mit einem pauschalen Erfolgshonorar – alle Leistungen inbegriffen, keine Nebenkosten. Kommt kein Verkauf zustande, entstehen Ihnen keine Kosten.
→ Der komplette Ablauf und unser Honorarmodell im Detail
Häufige Fragen zum Immobilienverkauf in Dübendorf
Wirkt sich der Innovationspark heute schon auf die Preise aus?
Bei Objekten in Gehdistanz zum Areal ja, spürbar bei der Nachfrage; ein klar messbarer Preisaufschlag lässt sich aus der bisherigen Transaktionslage aber nicht seriös ableiten. Wir sagen Ihnen, was sich belegen lässt und was Spekulation wäre – und raten davon ab, den Startpreis auf eine Erwartung für 2040 zu stützen.
Meine Wohnung liegt im Hochbord. Konkurriere ich mit den Neubauprojekten?
Ja, und das ist der zentrale Punkt Ihrer Verkaufsstrategie. Ein Wiederverkauf gewinnt gegen einen Erstverkauf selten über den Preis, sondern über Bezugstermin, bereits erstellte Ausbauten, Aussicht und ein Stockwerk, das im Neubau nicht mehr verfügbar ist. Wir positionieren die Wohnung entsprechend, statt sie in denselben Topf zu werfen.
Gockhausen hat die PLZ 8044 – bin ich damit in Zürich oder in Dübendorf?
Steuerlich und rechtlich in Dübendorf. Die Grundstückgewinnsteuer erhebt die Stadt Dübendorf, zuständig sind Dübendorfer Behörden. Die Postleitzahl führt in Online-Bewertungen regelmässig zu Fehlzuordnungen – bei einer Schätzung vor Ort spielt sie keine Rolle.
Wie geht man mit Fluglärm und Verkehrslärm im Verkauf um?
Offen. Bei Objekten entlang der Überlandstrasse, in Flugplatznähe oder unter Anflugrouten empfehlen wir, die Immissionslage in der Dokumentation zu benennen und, wo vorhanden, Schallschutzmassnahmen zu belegen. Käufer prüfen das über die kantonalen Lärmkataster ohnehin nach. Transparenz kostet weniger als eine Nachverhandlung drei Wochen vor der Beurkundung.
Was gilt bei Stockwerkeigentum zusätzlich?
Käufer und deren Banken verlangen Reglement, Nutzungs- und Verwaltungsordnung, die letzten Protokolle der Stockwerkeigentümerversammlung und den Stand des Erneuerungsfonds. Ein schwach dotierter Erneuerungsfonds bei anstehender Fassaden- oder Heizungssanierung wirkt direkt auf den Preis. Wir bereiten das vorab auf, statt es in der Verhandlung erklären zu müssen.
Fällt beim Verkauf Grundstückgewinnsteuer an?
Ja. Im Kanton Zürich wird sie von der Gemeinde erhoben, bei Dübendorfer Liegenschaften also von der Stadt Dübendorf. Massgebend sind Gewinn und Besitzdauer; bei langer Haltedauer greifen Ermässigungen. Wir rechnen Ihnen die voraussichtliche Belastung im Beratungsgespräch vor, ersetzen aber keine Steuerberatung.