Immobilienbewertung – Übersicht über die Methoden

Als Eigentümer wird man früher oder später einmal mit der Frage nach dem Marktwert seiner Liegenschaft konfrontiert. Dies kann aus den verschiedensten Gründen notwendig sein. Beispiele sind Erbteilung/ Schenkung, Neu- resp. Umfinanzierungen oder Verkaufsabsichten.

Das Schätzungswesen hat sich in den letzten Jahren stark professionalisiert und es sind neue Begriffe und Bewertungsmethoden aufgetaucht.

Wir möchten Ihnen daher einen kleinen Überblick zu geben und den einen oder anderen Fachbegriff näher erläutern:

Verkehrswert                    

Marktpreis zu dem Liegenschaften vergleichbarer Grösse, Lage und Beschaffenheit in der Gegend unter normalen Bedingungen verkauft werden. Der Verkehrswert stellt das Ergebnis eines Bewertungsgutachtens dar und kann als der maximale Kaufpreis/ Verkaufspreis betrachtet werden.

Marktpreis                        

Der tatsächlich bezahlte Preis einer Liegenschaft. Verkehrswert und Marktpreis einer Liegenschaft sind im Normalfall identisch. Abweichungen können sich bei Verkäufen innerhalb der Familie (kein freier Markt), Notverkäufen oder überhitzten Märkten ergeben.

Realwert                          

Bewertung über den Substanzwert der Liegenschaft. Summe von Baukosten, Werkleitungen, Umgebung,                             Baunebenkosten und Land zu den heutigen Preisen. Davon abgezogen wird die technische Entwertung.

Ertragswert                       

In einem ersten Schritt wird der mögliche Ertrag der Liegenschaft (Mietwert) bewertet. Aus diesem errechnet man mit dem Kapitalisierungssatz dann den Barwert. Der Ertragswert ist sehr marktnah, da die Marktmieten am schnellsten auf Veränderungen reagieren.  

Relativer Landwert           

Landwert in Relation zum Gesamtwert der Immobilie. Dabei wird der Lage des Grundstückes eine Art „Note“ gegeben, die Lageklasse. Dieser Wert wird vor allem verwendet, um bereits überbaute Parzellen zu bewerten (Landwertbestimmung beim Realwert).

Absoluter Landwert          

Tatsächlich bezahlter Preis von Vergleichsgrundstücken, angepasst auf die Landfläche.

Barwertmethode            

Finanzmathematische Schätzungsmethode. Die Barwertmethoden enthalten zeitlimitierte Berechnungselemente und werden beispielsweise bei Wohnrechten eingesetzt oder bei Liegenschaften, deren Abbruch geplant ist.

DCF-Methode                  

Der Discounted Cash-Flow-Wert (Summe der diskontierten Überschüsse) ergibt den heutigen Wert von zukünftigen unregelmässigen Ertragsüberschüssen.  Die DCF-Methode wird vor allem bei schwankenden Erträgen oder grösseren geplanten Ausgaben (Bsp: Renovation) verwendet.

Hedonische Methode                                        

Statistisches Bewertungsverfahren über Computerprogramme. Das Verfahren ist sehr standardisiert und hängt stark von der verfügbaren Datenbasis und der korrekten Dateneingabe ab. Die Streuung ist meist zu gross, um zuverlässige Werte für eine Einzelliegenschaft zu erhalten. Die Methode wird daher vor allem von Banken für die Hypothekarofferte verwendet.