Immobilie mieten oder kaufen?
Kaufen oder mieten? Diese Frage stellen sich viele, wenn es darum geht eine Immobilie zu erwerben. Bevor man sich für eine Entscheidung entscheidet, sollte man die Vor- und Nachteile kennen. In diesem Artikel werden die Pros und Contras von Miete und Kauf gegenübergestellt.
Der aktuelle Markt für Immobilien
Der aktuelle Markt für Immobilien ist sowohl für Käufer als auch für Verkäufer günstig. Die Preise für Häuser und Wohnungen sind in den letzten Jahren stark gestiegen, insbesondere in Ballungsgebieten, was natürlich in erster Linie die Verkäufer von Immobilien freut. Dieser Trend scheint sich jedoch nun etwas abzuschwächen. Wir gehen davon aus, dass die Immobilienpreise in den kommenden Jahren stabil bleiben werden. Für Käufer ist es also eine gute Zeit, auf dem Immobilienmarkt zu investieren, da die Hypothekarzinsen zwar angezogen haben, im historischen Vergleich gesehen aber immer noch tief sind.
Der Mietmarkt schreibt den langanhaltenden Trend steigender Marktmieten fort. Während die Mieten für neu zu vermietende Wohnungen bereits in der Vergangenheit permanent gestiegen sind und es eine eigentliche Kluft zwischen den Neumietern und langjähriger Mieter gab, erwarten wir nun auch einen Anstieg bei den Bestandesmieten.
Dafür sind zwei Gründe verantwortlich: Erstens kann die anziehende Inflation vom Vermieter teilweise auf die Miete umgewälzt werden. Und zweitens wird der Referenzzinssatz bald schon zu steigen beginnen, was ebenfalls eine Erhöhung der bestehenden Mieten ermöglicht.
Die Vor- und Nachteile von Miete und Kauf
Beide Varianten, ob Miete oder Kauf einer Liegenschaft haben Vor- und Nachteile, die man berücksichtigen sollte. Wer eine Immobilie mietet, hat in der Regel keine grossen finanziellen Investitionen zu tätigen. Er ist zudem flexibel. Passt die Wohnung oder der Wohnort nicht mehr, kann der Vertrag innert kurzer Zeit gekündigt werden.
Ein weiterer Vorteil von Mietobjekten ist, dass man sich keine Sorgen um Instandhaltung und Renovierung machen muss – dies übernimmt in der Regel der Vermieter. Auch wenn etwas kaputtgeht, ist man nicht selbst dafür verantwortlich oder kann den Schaden an seine Haftpflichtversicherung weiterleiten.
Dafür ist die monatliche Miete meist deutlich höher als die Rate für einen Immobilienkredit. Und zudem ist man bei einer Mietwohnung immer von den Entscheidungen des Vermieters abhängig. Er kann beispielsweise die Miete erhöhen oder im schlimmsten Falle die Wohnung kündigen. Ebenfalls sind Mietwohnungen in der Tendenz einfacher ausgebaut und liegen an schlechteren Lagen wie Wohneigentum.
Wer hingegen eine Immobilie kauft, muss zwar initial mehr Geld investieren, hat dafür aber langfristig gesehen deutlich bessere Konditionen. Denn es fallen bei einer selbst genutzten Immobilie die hohen monatlichen Mietzinsen zu Gunsten tieferer Hypothekarzinsen weg. Dafür muss der Immobilieneigentümer jedoch den Eigenmietwert als fiktives Einkommen zusätzlich zum effektiven Arbeitseinkommen versteuern. Im Gegenzug darf er die Hypothekarzinsen und den Gebäudeunterhalt steuerlich abziehen. In den letzten Jahren war dies aufgrund der tiefen Hypothekarzinsen nicht sehr attraktiv. Mit steigenden Zinsen dürfte das Modell Wohneigentum in den kommenden Jahren steuerlich aber attraktiver werden.
Zusätzlich hat ein Haus- oder Wohnungsbesitzer einen direkten Einfluss auf die Gestaltung des Wohnumfelds. Reparaturen und Renovationen kann er jederzeit umsetzen und zwar in dem Stil und Standard, wie er es möchte.
Ein letzter Faktor spricht finanziell wieder zu Gunsten der Miete und zwar die Opportunitätskosten. Angenommen, Sie haben das Eigenkapital zum Kauf einer Liegenschaft. Statt dieses in einem Haus oder einer Wohnung zu binden, lässt es sich auch (hoffentlich) gewinnbringend investieren.
Zwar ist auch das Eigenheim eine Investition, die wieder mit Gewinn veräussert werden kann. Während aber der Kapitalgewinn in der Schweiz bei Anlagen wie Aktien oder Obligation nicht versteuert werden muss, fällt bei der Veräusserung von Immobilien eine Kapitalgewinnsteuer – bei Liegenschaften Grundstückgewinnsteuer genannt – an.
Welche Variante man schlussendlich wählt, hängt also von verschiedenen Faktoren ab und sollte gut überlegt sein. Mietmodelle sind tendenziell flexibler und eignen sich daher vorallem für Leute, die sich nicht langfristig binden möchten. Zum Beispiel weil sich die berufliche Situation oder die persönliche Lebenssituation ändern könnte.
Ein Haus oder eine Wohnung zu Eigentum wiederum ist langfristig gesehen sicher attraktiver, wenn sie längerfristig an einem Ort leben möchten.
Fazit – Mieten oder kaufen? Was ist die beste Entscheidung?
Der beste Rat, den man bezüglich der Entscheidung „Immobilie mieten oder kaufen?“ geben kann, ist wohl, sich gut zu informieren und seine eigene Situation genauestens zu analysieren. Denn es gibt keine allgemeingültige Antwort auf die Frage – die Entscheidung hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab. Grundsätzlich gilt jedoch: Wer sich unsicher ist, sollte erst einmal mit dem Mieten anfangen und sich dann langsam an den Kauf herantasten. Denn der Kauf einer Immobilie ist immer eine grosse finanzielle Investition, bei der man nicht leichtfertig vorgehen sollte.
Umgekehrt sind uns in unserer langjährigen Tätigkeit als Immobilienmakler nur wenige Haus- und Wohnungseigentümer begegnet, die den damaligen Kaufentscheid bereut hätten.