Was geschieht, wenn Sie eine Immobilie erben?
Die Zahl der vererbten Immobilien nimmt jährlich zu, auch wenn natürlich nicht jeder gleich eine Immobilie wie im Beitragsbild erbt. Neben den menschlichen Aspekten des Verlustes, ist auch der Erbgang selber für die Erben nicht immer ganz einfach. Ein Grund liegt darin, dass man meist aus heiterem Himmel Eigentümer einer Liegenschaft wird.
Was gilt es dabei zu beachten, was sind die Fallstricke und was sind mögliche Lösungsansätze.
Wer wird Eigentümer und was geschieht danach?
Mit dem Tod des Erblassers wird zunächst einmal die Erbengemeinschaft Eigentümerin des Hauses oder der Wohnung. Sobald das Grundbuchamt Kenntnis vom Tode des Erblassers erhält, wird die Erbengemeinschaft als Eigentümerin der Immobilie eingetragen. Im Grundbuch steht dann also z. Bsp. Erben des Hans Muster oder Erbengemeinschaft Johanna Muster. Die Erben müssen nun beim Gericht den sogenannten Erbschein beantragen. Im Rahmen dieses Verfahrens stellt das Gericht fest, wer und mit welchem Anteil überhaupt Erbe ist. Sobald dieser Erbschein rechtskräftig ist, kann man im Grundbuch die einzelnen Erben eintragen lassen. Oft belässt man jedoch vorerst einfach einmal die Erbengemeinschaft als einfache Gesellschaft als Eigentümerin.
Wie weiter: Verkauf – Vermietung – Selber nutzen
Wenn Sie eine Immobilie erben, müssen Sie sich zunächst entscheiden, ob Sie diese behalten oder verkaufen möchten. Auch die Vermietung ist eine Option. Welche der drei Möglichkeiten für Sie in Frage kommt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Zum Beispiel sollten Sie berücksichtigen, wie viel Zeit und Energie Sie in die Pflege der Immobilie investieren möchten. Auch finanzielle Aspekte spielen bei der Entscheidung eine Rolle: Werden Sie mit dem Erlös aus dem Verkauf oder der Vermietung Ihrer Erbschaft auskommen? Müssen Sie allenfalls eine hohe Erbschaftssteuer bezahlen und haben gar keine andere Wahl als zu verkaufen? Überlegen Sie sorgfältig, welche Variante für Sie am besten geeignet ist.
Sind mehrere Erben an der Liegenschaft beteiligt, sind die individuellen Interessen so weit wie möglich zu berücksichtigen. Dies ist nicht immer ganz einfach, zum Beispiel weil mehrere Erben das Haus für sich selber nutzen möchten.
Wichtig ist auch, dass in der Übergangszeit bis zum Entscheid wie es weiter geht geregelt ist, wer für die Instandhaltung und den Unterhalt der Immobilie verantwortlich ist. Ein Haus oder eine Wohnung braucht Pflege, damit es nicht an Wert verliert. Und das kann schnell teuer werden.
Steuerliche Aspekte beim Vererben einer Immobilie
In den meisten Kantonen der Schweiz besteht für Ehegatten und direkte Nachkommen keine Erbschaftssteuer. Ebenso besteht keine Erbschaftssteuer auf Bundesstufe. Für die anderen Erben wird hingegen ein Erbschaftssteuer auf Kantonsstufe fällig. Die Höhe der Steuern ist zum Teil beträchtlich, sodass oft entweder die Hypothek zu Bezahlung aufgestockt werden muss, oder sogar die Liegenschaft veräussert.
Zur Berechnung der geschuldeten Erbschaftssteuer wird die Liegenschaft bewertet. Dies geschieht einerseits von Amtes wegen durch das Steueramt. Der Steuerpflichtige darf aber auch eigene Bewertungen in Auftrag geben und einreichen. Da es meist um sehr viel Geld geht ist dieses Vorgehen zu empfehlen. Eine eigene, unabhängige Bewertung stellt sicher, dass Sie bei der Steuer nicht übervorteilt werden.
Bewertung einer geerbten Immobilie
Eine Bewertung der Immobilie ist aber meist auch dann nötig, wenn keine Erbschaftssteuer geschuldet ist. In aller Regel handelt es sich besteht eine Erbengemeinschaft aus mehreren Erben. Zur gerechten Aufteilung der Liegenschaft ist es daher notwendig, dass man weiss was diese wert ist. Ist der Wert bekannt, können die Erben entscheiden, ob Sie die Liegenschaft gemeinsam an einen Dritten verkaufen oder aber ob einer der Erben das Haus oder die Wohnung zu Alleineigentum übernimmt und die übrigen Erben auszahlt.
Um Streitigkeiten zwischen den Erben zu vermeiden, empfehlen wir folgende zwei Vorgehensweisen: Entweder einigen sich die Erben vorab auf einen gemeinsamen Gutachter und verpflichten sich, dessen Ergebnis zu akzeptieren. Oder jeder der Erben bestimmt einen eigenen Gutachter und am Ende wird das arithmetische Mittel der berechneten Verkehrswerte genommen.
Gerechter Ausgleich unter den Erben einer Immobilie
Ist der Wert des Hauses oder der Wohnung bekannt und hat man sich darauf geeinigt, was mit der Immobilie geschehen soll, sind wesentliche Schritte getan. Die Aufteilung selber orientiert sich in aller Regel an der Erbquote gemäss Erbschein. bei einer Auszahlung an die Miterben ist allenfalls noch zu diskutieren wie weit eine latente Grundstückgewinnsteuer mit berücksichtigt werden soll. Es geht dabei um die Problematik, dass beim Erbgang zwar keine Grundstückgewinnsteuer fällig wird, jedoch beim späteren Verkauf der Liegenschaft. Übernimmt also einer der Erben die Liegenschaft ins Alleineigentum und zahlt die übrigen Erben aus und verkauft er oder sie die Liegenschaft ein paar Jahre später, so müsste er oder sie die Grundstückgewinnsteuer alleine tragen. Um diese Problematik Rechnung zu tragen gibt es aus unserer Erfahrung als Immobilienmakler zwei mögliche Lösungsansätze: Entweder wird die Grundstückgewinnsteuer auf Basis des Wertes beim Erbgang berechnet und bei der Auszahlung anteilsmässig von der Auszahlung abgezogen. Oder aber die Miterben verpflichten sich, bei einem Verkauf innert einer zu bestimmenden Frist ihren Anteil an der Grundstückgewinnsteuer zu bezahlen. Die zweite Lösung bedingt aber ein sehr gutes Verhältnis der Erben und eine entsprechende Bonität.
Und wenn man sich uneinig ist?
Sind sich die Erben nicht einig, was mit der Liegenschaft passieren soll. Oder besteht Uneinigkeit über den Wert des Hauses oder der Wohnung, so raten wir zum gemeinsamen Verkauf der Liegenschaft. Die Problematik ist hier im Prinzip die gleiche wie in einem Scheidungsverfahren. Die eine Partei möchte die Liegenschaft zu einem möglichst günstigen Preis übernehmen, die andere Partei zu einem möglichst hohen Preis an. Diese komplett gegensätzlichen Interessen lassen sich nur durch den gemeinsamen Verkauf an einen unabhängigen Dritten unter einen Hut bringen. Zur Wahrung des Familienfriedens und zur Vermeidung endloser Gerichtsprozesse mit hohen Anwaltskosten ist dies sehr oft die beste Lösung.
Haben Sie Fragen zu Themen rund um die Bewertung einer geerbten Immobilie? Suchen Sie einen kompetenten Immobilienmakler für den Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung?
Gerne helfen wir Ihnen weiter.