Haus aus dem Erbe verkaufen: Ablauf, Erbengemeinschaft und Steuern

Wenn ein Elternhaus in den Nachlass fällt, treffen drei Dinge aufeinander: Trauer, ein hoher Vermögenswert und mehrere Menschen mit unterschiedlichen Vorstellungen. Das eine Kind wohnt in der Nähe und hängt am Haus, das andere lebt im Ausland und braucht Liquidität, das dritte möchte vor allem, dass es schnell geht.
Dieser Beitrag zeigt, welche Schritte in welcher Reihenfolge anstehen, welche Fristen laufen, wie die Steuern im Kanton Zürich funktionieren und woran Erbengemeinschaften typischerweise scheitern. Er ersetzt keine Rechtsberatung, hilft Ihnen aber, die Lage zu ordnen.

Auf einen Blick

• Zwei Fristen laufen sofort: drei Monate für die Ausschlagung, ein Monat für ein öffentliches Inventar
• Einstimmigkeit: Die Erbengemeinschaft kann nur gemeinsam über die Liegenschaft verfügen
• Grundstückgewinnsteuer: Beim Erbgang aufgeschoben – beim späteren Verkauf zahlen die Erben auch den Gewinn aus der Zeit der verstorbenen Person
• Erbschaftssteuer: Ehegatten und direkte Nachkommen sind im Kanton Zürich befreit
• Häufigster Fehler: ein zu tiefer Übernahmepreis unter Geschwistern – das kann Schenkungssteuer auslösen

Die ersten Wochen: Fristen, die niemand verpasst haben will

Mit dem Tod geht der Nachlass von Gesetzes wegen auf die Erben über (Art. 560 ZGB). Das gilt automatisch – auch für Schulden. Zwei Fristen laufen deshalb sofort:

Drei Monate für die Ausschlagung. Wer die Erbschaft nicht antreten will, muss dies innert drei Monaten erklären, im Kanton Zürich beim Bezirksgericht am letzten Wohnsitz der verstorbenen Person (Art. 567 ff. ZGB).

Ein Monat für das öffentliche Inventar. Ist unklar, ob der Nachlass überschuldet ist, kann jeder Erbe innert Monatsfrist ein öffentliches Inventar verlangen (Art. 580 ff. ZGB). Es verschafft Übersicht und begrenzt die Haftung – kostet aber mehrere tausend Franken, und die antragstellende Person muss einen Vorschuss leisten.

Ein Detail, das teuer werden kann

Wollen Sie zuerst prüfen, ob sich das Erbe lohnt, beantragen Sie keinen Erbschein. Der Antrag gilt in der Regel als stillschweigende Annahme der Erbschaft – Sie verlieren damit das Recht zur Ausschlagung.

Für die Abklärung gibt es im Kanton Zürich das richtige Instrument: die Bescheinigung für Auskunft. Damit können Sie bei Banken und Behörden Auskünfte über den Nachlass einholen, ohne die Erbschaft anzunehmen.

Dasselbe gilt für scheinbar harmlose Handlungen: Wer Rechnungen vom Konto der verstorbenen Person bezahlt oder die Wohnung räumen lässt, mischt sich in den Nachlass ein – und nimmt die Erbschaft damit faktisch an. Räumen Sie erst, wenn die Lage klar ist.

Die Erbengemeinschaft: gemeinsam, ob man will oder nicht

Hinterlässt die verstorbene Person mehrere Erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft (Art. 602 ZGB). Sie ist eine Zwangsgemeinschaft mit drei Konsequenzen:

Gesamteigentum. Niemand besitzt einen bestimmten Teil. Alle besitzen gemeinsam alles – auch wenn im Testament steht, wer das Haus bekommen soll. Bis zur Teilung gehört es der Gemeinschaft.

Einstimmigkeit. Über die Liegenschaft kann nur gemeinsam verfügt werden. Ein Verkauf braucht die Zustimmung sämtlicher Erben. Eine Mehrheit von vier gegen einen genügt nicht.

Solidarhaftung. Für die Schulden der verstorbenen Person haften die Erben solidarisch und persönlich (Art. 603 ZGB). Auch für die Hypothek.

Verfügen kann die Gemeinschaft zudem erst, wenn der Erbschein vorliegt. Für ihn ist im Kanton Zürich das Gericht am letzten Wohnsitz zuständig. Beruht die Erbenstellung auf einem Testament, wird er erst nach der Testamentseröffnung ausgestellt.

Die vier Wege

Option

Passt, wenn

Verkauf an Dritte

niemand übernehmen kann oder will

ABER:

Alle müssen zustimmen

Übernahme durch einen Erben

eine Person das Haus will und finanzieren kann

ABER:

Bewertung und Tragbarkeit

Gemeinsam behalten oder vermieten

kein Zeitdruck, gutes Verhältnis

ABER:

Einstimmigkeit bei jedem Entscheid

Verkauf unter den Erben

mehrere wollen übernehmen

ABER:

Verfahren vorab festlegen

Verkauf an Dritte

Der sauberste Weg, wenn niemand das Haus behalten will oder kann. Der Erlös wird nach Rückzahlung der Hypothek und Begleichung der Steuern nach Erbquoten verteilt. Die Gemeinschaft löst sich damit auf.

Übernahme durch einen Erben

Häufig, wenn eine Person in der Region wohnt oder emotional am Haus hängt. Sie zahlt die Miterben aus und übernimmt die Hypothek – wobei die Bank zustimmen und die Tragbarkeit allein erfüllt sein muss.

Der heikle Punkt ist der Preis. Dazu gleich mehr.

Gemeinsam behalten oder vermieten

Möglich, aber anspruchsvoll: Jeder grössere Entscheid – Sanierung, Mieterwahl, späterer Verkauf – braucht wieder Einstimmigkeit. Wer diesen Weg wählt, sollte schriftlich festhalten, wer verwaltet, wie Erträge und Kosten verteilt werden und unter welchen Bedingungen später verkauft wird.

Erfahrungsgemäss funktioniert das einige Jahre gut und wird dann schwierig, wenn sich Lebenssituationen ändern.

Verkauf unter den Erben

Wollen mehrere übernehmen, sollte das Verfahren vorher vereinbart werden – etwa ein internes Bieterverfahren mit einem gemeinsam festgelegten Mindestpreis. Das Gesetz sieht für den Streitfall in Art. 612 ZGB vor, dass die Sache verkauft und der Erlös geteilt wird; können sich die Erben nicht einigen, erfolgt eine Versteigerung unter ihnen.

Die Bewertung: hier entsteht der meiste Streit

In kaum einer Konstellation liegen die Interessen so klar auseinander. Wer übernimmt, wünscht sich einen tiefen Wert. Wer ausbezahlt wird, einen hohen. Bei einem Einfamilienhaus im Kanton Zürich liegen zwischen «Elternhaus, in die Jahre gekommen» und «Bauland an bester Lage» schnell mehrere hunderttausend Franken.

Drei Empfehlungen:

• Eine gemeinsam beauftragte Bewertung statt mehrerer Gutachten, die sich gegenseitig entwerten
• Ein nachvollziehbares Verfahren mit dokumentierten Vergleichstransaktionen aus der Gemeinde
• Ein festgelegter Stichtag, weil zwischen Todestag und Teilung leicht ein bis zwei Jahre vergehen

Der Fallstrick: die Querschenkung

Ein Punkt, den viele Erbengemeinschaften nicht auf dem Radar haben. Übernimmt ein Kind das Elternhaus zu einem deutlich untersetzten Preis, kann die Steuerbehörde in der Differenz eine Schenkung unter den Geschwistern sehen – und diese besteuern.

Das ist keine theoretische Gefahr: Während direkte Nachkommen im Kanton Zürich von der Erbschafts- und Schenkungssteuer befreit sind, gilt das unter Geschwistern gerade nicht. Eine gut gemeinte familiäre Lösung kann so eine Steuerrechnung auslösen, mit der niemand gerechnet hat.

Der Schutz dagegen ist einfach: eine dokumentierte, marktgerechte Bewertung und eine transparente Darstellung sämtlicher Ausgleichszahlungen im Teilungsvertrag. Wer freiwillig unter Marktwert überträgt, sollte das bewusst und mit steuerlicher Beratung tun – nicht aus Versehen.

Grundstückgewinnsteuer: die latente Last

Der Erbgang selbst löst keine Grundstückgewinnsteuer aus. Sie wird nach § 216 Abs. 3 des Zürcher Steuergesetzes aufgeschoben – ebenso bei Erbteilung, Vermächtnis und Schenkung.

Aufgeschoben heisst aber nicht erlassen. Bei der nächsten steuerbaren Handänderung – also beim Verkauf durch die Erben – wird auf die frühere, nicht auf den Erbgang zurückzuführende Handänderung abgestellt. Konkret: Massgebend ist der Kaufpreis, den die verstorbene Person seinerzeit bezahlt hat, nicht der Wert im Todeszeitpunkt.

Ein Beispiel. Die Eltern kauften das Haus 1988 für CHF 480’000. Beim Tod der Mutter 2024 beträgt der Verkehrswert CHF 1’500’000. Die Kinder verkaufen 2026. Besteuert wird nicht der Gewinn seit 2024, sondern der Gewinn seit dem ursprünglichen Erwerb. Auch die Besitzesdauer der Eltern wird angerechnet – was hier immerhin die maximale Ermässigung von 50 % bringt.

Zwei praktische Folgerungen:

Erstens: Rechnen Sie die Steuer, bevor Sie Erbquoten in Franken umrechnen. Was auf dem Papier nach CHF 1’500’000 aussieht, kann nach Steuern und Kosten deutlich weniger sein.

Zweitens: Suchen Sie die alten Belege. Bei einer Besitzdauer von über zwanzig Jahren darf anstelle des historischen Kaufpreises der Verkehrswert vor 20 Jahren eingesetzt werden – oft die günstigere Variante. Zudem senken belegte wertvermehrende Investitionen der Eltern die Steuer direkt. Handwerkerrechnungen aus den Neunzigerjahren sind in diesem Moment bares Geld wert.

Übernimmt ein Erbe die Liegenschaft, geht die latente Steuerlast auf ihn über. Sie gehört deshalb in die Ausgleichsrechnung – sonst subventionieren die Miterben eine Steuer, die später eine Person allein trägt.

Erbschaftssteuer im Kanton Zürich

Getrennt davon zu betrachten. Sie fällt an, wenn die verstorbene Person im Kanton Zürich Wohnsitz hatte oder die Liegenschaft hier liegt.

Die zentrale Entlastung: Ehegatten, eingetragene Partner sowie direkte Nachkommen – Kinder und Enkel – sind im Kanton Zürich vollständig befreit. Für den häufigsten Fall, das Elternhaus an die Kinder, fällt also keine Erbschaftssteuer an.

Für die übrigen Erben gilt ein progressiver Grundtarif, der je nach Verwandtschaftsgrad mit einem Multiplikator vervielfacht wird. Die Belastung steigt mit dem Verwandtschaftsabstand deutlich:

Verhältnis zur verstorbenen Person

Freibetrag

Belastung

Ehegatte, Kinder, Enkel

vollständig befreit

vollständig befreit

Eltern

CHF 200’000

Grundbetrag

Geschwister

CHF 15’000

dreifacher Grundtarif

Konkubinatspartner

CHF 50’000

erhöhter Grundtarif

Onkel, Tanten, Nichten, Neffen

CHF 0

fünffacher Grundtarif

nicht verwandte Personen

CHF 0

sechsfacher Grundtarif

Die genaue Belastung hängt vom Nachlasswert ab. Lassen Sie sich die Zahlen für Ihren Fall vom kantonalen Steueramt bestätigen – die Beträge und Multiplikatoren können sich ändern.

Die Erbteilung: einfacher, als viele denken

Ein verbreiteter Irrtum: Wenn eine Liegenschaft im Spiel ist, müsse der Teilungsvertrag öffentlich beurkundet werden. Das trifft nicht zu.

Der Erbteilungsvertrag bedarf nach Art. 634 Abs. 2 ZGB lediglich der Schriftform – auch dann, wenn Grundstücke betroffen sind. Das Grundbuchamt verlangt in der Regel allerdings amtlich beglaubigte Unterschriften. Klären Sie die Anforderungen vorgängig beim zuständigen Amt ab.

Möglich ist auch eine teilweise Teilung: Einzelne Erben können vorab aus der Gemeinschaft entlassen werden, oder einzelne Gegenstände werden zugeteilt, während der Rest ungeteilt bleibt. Das schafft Bewegung, wenn eine vollständige Einigung noch nicht in Sicht ist.

Wenn keine Einigung zustande kommt

Blockiert eine Person alles, gibt es Wege:

Erbenvertreter. Auf Begehren eines Erben kann die Behörde für die Zeit bis zur Teilung eine Vertretung der Erbengemeinschaft bestellen (Art. 602 Abs. 3 ZGB). Das löst Handlungsblockaden bei der Verwaltung.

Erbteilungsklage. Jeder Erbe kann jederzeit die Teilung verlangen (Art. 604 ZGB). Das Gericht ordnet sie an – bei einer nicht sinnvoll teilbaren Liegenschaft in der Regel durch Verkauf und Aufteilung des Erlöses.

Beides dauert und kostet. Erfahrungsgemäss ist eine Mediation oder eine gemeinsam beauftragte neutrale Bewertung der schnellere und günstigere Weg. Ein Prozess unter Geschwistern hinterlässt Spuren, die den finanziellen Streitwert oft übersteigen.

Praktisches: worauf Sie sich einstellen sollten

Unterlagen fehlen häufig. Bei Liegenschaften, die vor Jahrzehnten gebaut oder gekauft wurden, sind Baupläne, Baubeschriebe und Sanierungsbelege oft nicht auffindbar. Das Bauamt der Gemeinde führt ein Archiv – die Anfrage braucht mehrere Wochen Vorlauf.

Der Zustand ist oft unklar. Viele geerbte Häuser wurden über Jahre nur noch minimal unterhalten. Ölheizung, einfachverglaste Fenster, ungedämmte Gebäudehülle: Das schmälert nicht zwingend den Preis, verändert aber den Käuferkreis. Solche Objekte gehen häufig an Familien mit Sanierungsabsicht oder an Bauträger – zwei ganz unterschiedliche Vermarktungsstrategien.

Die Räumung braucht Zeit und Kraft. Planen Sie realistisch, und trennen Sie die emotionale von der organisatorischen Aufgabe. Es hilft, zuerst nach Dokumenten zu suchen und die Räumung erst danach anzugehen.

Die Hypothek läuft weiter. Zinsen fallen ab dem ersten Tag an. Klären Sie früh, wer sie bis zum Verkauf trägt und ob eine vorzeitige Auflösung eine Entschädigung auslöst.

Timing

Es gibt keinen Grund zur Eile, aber gute Gründe, nicht zu lange zu warten.

Nicht in den ersten Wochen entscheiden. Ausser den gesetzlichen Fristen drängt nichts. Entscheidungen über das Elternhaus sollten nicht in der akutesten Trauerphase fallen.

Aber auch nicht jahrelang aufschieben. Eine unaufgelöste Erbengemeinschaft bindet Kapital, verursacht laufende Kosten und wird mit der Zeit schwieriger – besonders wenn ein Erbe selbst verstirbt und dessen Nachkommen nachrücken. Aus drei Beteiligten werden dann schnell sieben.

Sinnvolle Reihenfolge: Fristen klären, Erbschein beschaffen, Bewertung einholen, Steuerfolgen berechnen, dann entscheiden. Erst danach beginnt die Vermarktung.

Fünf Fehler, die teuer werden

1. Einen Erbschein beantragen, bevor die Vermögenslage klar ist. Damit gilt die Erbschaft als angenommen.
2. Den Übernahmepreis unter Geschwistern zu tief ansetzen. Kann als Schenkung besteuert werden.
3. Die latente Grundstückgewinnsteuer in der Teilung übergehen. Der übernehmende Erbe trägt sie später allein.
4. Alte Belege wegwerfen. Ohne Nachweis wertvermehrender Investitionen steigt die Steuer.
5. Die Räumung vor der Dokumentensuche. Was einmal entsorgt ist, lässt sich nicht rekonstruieren.

Häufige Fragen

Kann ein einzelner Erbe den Verkauf verhindern?
Ja. Solange die Erbengemeinschaft besteht, gilt das Einstimmigkeitsprinzip. Bei dauerhafter Blockade bleibt die Erbteilungsklage nach Art. 604 ZGB.

Muss der Erbteilungsvertrag notariell beurkundet werden, wenn eine Liegenschaft dazugehört?
Nein. Nach Art. 634 Abs. 2 ZGB genügt die Schriftform. Das Grundbuchamt verlangt in der Regel aber beglaubigte Unterschriften.

Zahlen die Erben Grundstückgewinnsteuer, wenn sie das geerbte Haus verkaufen?
Ja. Der Erbgang selbst ist steuerfrei, doch beim Verkauf wird auf den ursprünglichen Erwerb durch die verstorbene Person abgestellt. Der über die gesamte Zeit aufgelaufene Gewinn wird besteuert – dafür wird auch deren Besitzesdauer angerechnet.

Fällt im Kanton Zürich Erbschaftssteuer auf ein geerbtes Haus an?
Für Ehegatten und direkte Nachkommen nicht. Für weiter entfernte Verwandte und nicht verwandte Personen schon, mit gestaffelten Freibeträgen und Multiplikatoren.

Wie lange darf eine Erbengemeinschaft bestehen bleiben?
Es gibt keine gesetzliche Höchstdauer, und jeder Erbe kann jederzeit die Teilung verlangen. Faktisch wird es mit den Jahren komplizierter, weil sich der Kreis der Beteiligten erweitern kann.

Was gilt, wenn ein Erbe im Ausland lebt?
Der Verkauf ist möglich, erfordert aber sorgfältig vorbereitete Vollmachten und Beglaubigungen. Planen Sie dafür zusätzliche Zeit ein.

Wer zahlt Hypothekarzinsen und Nebenkosten bis zum Verkauf?
Grundsätzlich die Erbengemeinschaft aus dem Nachlass. Reicht die Liquidität nicht, sollten die Erben eine schriftliche Regelung über Vorschüsse und deren Verrechnung bei der Teilung treffen.

Unsere Rolle: neutral zwischen allen Beteiligten

In Erbengemeinschaften arbeiten wir für die Gemeinschaft als Ganzes, nicht für einzelne Erben. Das heisst konkret: eine Bewertung, die alle nachvollziehen können, eine transparente Gegenüberstellung von Erlös, Kosten und Steuerfolgen für jede Option, und ein Ansprechpartner, der mit allen Beteiligten gleich kommuniziert – auch mit denen, die weit weg wohnen.

Wir wissen, dass es in dieser Situation nicht nur um Zahlen geht. Wo es sinnvoll ist, arbeiten wir mit Notariaten, Steuerberatung und Mediation zusammen.

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Autorin: Sona Heller, BA Law, Partnerin

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Erbrechtliche Sachverhalte sind stark einzelfallabhängig, insbesondere bei Testamenten, Erbverträgen, Vermächtnissen und Auslandsbezug. Lassen Sie sich fachlich beraten.