Bewertung Mehrfamilienhaus: Wie bewerten die Experten ein Mehrfamilienhaus?
Wir möchten Ihnen einen kurzen Einblick geben, wie wir als Experten ein Mehrfamilienhaus bewerten und worin sich die Bewertung eines Mehrfamilienhauses von der Schätzung eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung unterscheidet.
Mit welcher Methode wird ein Mehrfamilienhaus bewertet
Die Bewertung eines Mehrfamilienhauses erfolgt in den allermeisten Fällen mit Hilfe der sogenannten Ertragswertmethode. Dabei wird der aktuelle Wert des Hauses anhand seiner Ertragskraft berechnet – also jener Einkünfte, die das Haus heute generiert und vorallem auch künftig generieren kann.
Um den Ertragswert eines Mehrfamilienhauses zu berechnen, wird zunächst der mögliche Ertrag einer Liegenschaft, der sogenannte Mietwert, bestimmt. Dabei wird für jede Mieteinheit einzeln der nachhaltig mögliche Marktmietzins anhand von Statistiken, sowie Vergleichs- und Erfahrungswerten eruiert. Dieser mögliche Marktmietzins wird mit den derzeit effektiv erzielten Mietzinsen verglichen. Anschließend wird ein spezifischer Kapitalisierungssatz für das zu bewertende Haus bestimmt. In diesen fliessen neben den aktuellen Zinsen für Hypothek und Eigenkapital auch Betriebs- und Unterhaltskosten, das Mietausfallsrisiko, sowie die nötigen jährlichen Rückstellungen für Sanierungen mit ein.
Im letzten Schritt wird die ewige Rendite aus Mietwert und Kapitalisierungssatz berechnet und davon noch die bisher aufgelaufenen Rückstellungen infolge Alterung abgezogen.
Im Resultat erhält man den Ertragswert als Verkehrswert. Ein Wert, der den Vorteil hat, sehr rasch auf Marktveränderungen wie Zinsänderungen oder Änderungen des Mietmarktes zu reagieren.
Worin unterscheidet sich die Bewertung eines Mehrfamilienhauses von anderen Bewertungen
Der wesentliche Unterschied der Bewertung eines Mehrfamilienhauses zu anderen Bewertungen liegt in der Betonung kaufmännischer Kriterien. Der Fokus der Schätzung liegt auf der Ermittlung des maximalen Ertrags, den das Haus generieren kann.
So entscheiden Käufer von Renditeliegenschaften oft nicht nach ihren persönlichen Wohnpräferenzen, sondern suchen vielmehr nach Objekten mit gutem Risko-Ertragsverhältnis. Ein Mehrfamilienhaus mit einfachen, günstigen Wohnungen am Stadtrand kann damit als Investition attraktiver sein, als ein Haus mit Luxuswohnungen an Aussichtslage in der Peripherie.
Die Verkehrswertschätzung eines Mehrfamilienhauses basiert damit also in erster Linie auf Anlagekriterien, wobei die potentiellen Erträge im Vordergrund stehen.
Beim Einfamilienhaus und der Eigentumswohnung spielen subjektive Kriterien wie Aussicht, Standard oder Prestige der Wohngemeinde eine viel wichtigere Rolle.
Auch wird weniger stark auf das Optimierungspotential der Liegenschaft geachtet, weil dieses beim selbstgenutzten Wohnobjekt meist stark von individuellen Präferenzen abhängt und daher nicht prognostizierbar ist.
Der Fokus liegt beim selbst bewohnten Haus, bei der selbst bewohnten Wohnung also mehr auf der individuellen Wohnqualität.
Zudem besteht für Einfamilienhäuser nur ein sehr beschränkter Mietmarkt. Es ist daher schwierig, zuverlässige Vergleichswerte für Mieten für ein Haus zu finden, was den Ertragswert weniger Aussagekräftig macht.
In der Konsequenz wird ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung daher eher über den Realwert oder Flächenverkaufspreise bewertet und der Ertragswert nur als Methode der zweiten Wahl verwendet.
Lässt sich die Bewertung eines Mehrfamilienhauses beeinflussen?
Der Wert eines Mehrfamilienhauses kann in unterschiedlicher Weise beeinflusst werden. So können beispielsweise die Mieten erhöht, das Dach ausgebaut oder die Immobilie in eine Wohnanlage umgewandelt werden.
Das sind alles Möglichkeiten, um den Wert eines Mehrfamilienhauses zu beeinflussen. Durch eine Erhöhung der Mieten kann man den Wert des Hauses steigern, da die Einnahmen höher werden. Auch die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnflächen ist eine Möglichkeit, den Wert zu erhöhen, da Wohnflächen in der Regel mehr wert sind als Gewerberäume. Wenn man das Dachgeschoss ausbaut und daraus Wohnflächen macht, kann man den Wert des Hauses ebenfalls erhöhen.
All diese Maßnahmen steigern den Ertrag eines Mehrfamilienhauses, wodurch dieses für potentielle Käufer attraktiver wird und in der Bewertung steigt.