Was beeinflusst die Bewertung einer Immobilie?

In diesem Artikel geht wir näher darauf ein, was die Bewertung einer Immobilie beeinflusst. Welche Faktoren sind dies? Und lassen sie sich wiederum vom Eigentümer beeinflussen?

Lage

Die Lage einer Immobilie ist entscheidend für ihren Wert. Natürlich gibt es viele andere Faktoren, die ebenfalls berücksichtigt werden, aber die Lage ist mit Sicherheit einer der wichtigsten. Die Immobilienbranche hat den Spruch „Lage, Lage, Lage“ nicht umsonst populär gemacht. Eine gute Lage bedeutet in der Regel, dass die Nachbarschaft attraktiv ist und die Infrastruktur gut ausgebaut ist. Es sollte in der Nähe Einkaufsmöglichkeiten und öffentliche Verkehrsmittel geben. Auch die Schulen in der Umgebung spielen eine Rolle bei der Bewertung der Lage. Und ist die Besonnung dann noch gut und es besteht gar Aussicht, stimmt schon vieles. Familien mit Kindern werden eher Immobilien in guten Wohnlagen kaufen wollen, weil sie hier die besten Voraussetzungen für ihre Familie haben. Singles und Paare ohne Kinder sind meist etwas flexibler, was die Lage betrifft. Sie legen zwar auch Wert auf eine gute Nachbarschaft und Infrastruktur, aber sie sind nicht so stark an bestimmte Standorte gebunden. Die Lage ist also ein sehr wichtiger Faktor bei der Bewertung einer Immobilie. Wer in einer guten Lage wohnt, kann sich glücklich schätzen.

Alter und Zustand der Immobilie

Der Zustand einer Immobilie ist ein weiterer wichtiger Faktor bei der Bewertung. Natürlich ist es wesentlich leichter, eine Immobilie in einem guten Zustand zu verkaufen, als eine Liegenschaft, die einen grossen Renovationsstau hat. Eine Immobilie in einem guten Zustand wird in der Regel auch etwas mehr kosten als eine Immobilie, die renoviert werden muss. Einerseits, weil ein Käufer so später keine bösen Überraschungen erlebt und sich andererseits den Aufwand der Renovierungsarbeiten sparen kann.

In den Zustand mit hinein spielt auch das Gebäudealter. Ein Haus oder eine Wohnung, die schon mehrere Jahrzehnte alt sind, werden in der Regel eher renovierungsbedürftig sein und entsprechende Kosten mit sich bringen. Auch die technischen Anlagen in den Immobilien – etwa Heizung und Sanitäranlagen – können in älteren Gebäuden veraltet sein und müssen eventuell erneuert werden.

Grösse der Immobilie

Die Größe der Immobilie hat natürlich einen direkten Einfluss auf den Wert. Bei Einfamilienhäusern sind dies einerseits die Grösse des Grundstücks und andererseits des Hauses selber. Letzteres wird meist in Kubikmetern, also dem Bauvolumen, gemessen. Genauso gut kann man allerdings auch die Wohnfläche verwenden. Bei Wohnungen wiederum ist vorallem die Wohnfläche die entscheidende Grösse.  

Nicht täuschen lassen sollte man sich von der Zimmerzahl. Ein Haus mit vielen, aber winzig kleinen Zimmern kann weniger Wert sein, wie eines mit weniger, dafür schön grossen Räumen.

Der Markt

Natürlich bewegt sich ein Haus oder eine Wohnung auch immer in einem aktuellen Marktumfeld. Dieser Markt für Immobilien folgt genauso Zyklen, wie beispielsweise der Aktienmarkt. Allerdings sind die Zyklen deutlich träger, dauern dafür allerdings auch sehr viel länger. So kann ein Auf- oder Abschwung auch einmal mehrere Jahre bis sogar Jahrzehnte dauern.

Ein Aussitzen eines Abschwunges oder ein Warten auf «günstigere» Zeiten ist alleine schon deshalb meist wenig sinnvoll.

Erfahrungsgemäss dämpfen und verstärken die übrigen Einflussfaktoren den Einfluss des allgemeinen Marktes auf den Wert. So steigt der Preis einer neueren Liegenschaft an einer guten Lage.

Fazit

Die Bewertung Immobilie ist anspruchsvoll. Ein Bewerter muss bei der Schätzung sämtliche für einen potentiellen Käufer relevanten Faktoren berücksichtigen und einkalkulieren. Denn diese haben einen Einfluss auf die Zahlungsbereitschaft der Käufer und damit auch direkt auf den Wert der Immobilie. Die Frage „was beeinflusst die Bewertung einer Immobilie“ kann daher auch umformuliert werden in „was beeinflusst die Zahlungsbereitschaft des Käufers“.

Einige Faktoren lassen sich nur beim Kauf direkt beeinflussen. So lässt sich die Lage im Nachhinein nicht mehr ändern und auch das Alter einer Liegenschaft ist gegeben.  

Andere Faktoren, wie das allgemeine Marktumfeld wiederum hängen komplett von externen Einflüssen ab, haben aber eine grosse Auswirkung auf das Resultat einer Verkehrswertschätzung.

Und dann gibt es die Faktoren, auf die ein Eigentümer einen direkten Einfluss hat: Regelmässiger Unterhalt der Liegenschaft etwa erhält deren Wert und verbessert die Verkäuflichkeit. Und eine sinnvolle Vergrösserung durch Anbau oder Aufstockung erhöht ihn sogar noch.