Immobilie verkaufen bei Scheidung: Ablauf, güterrechtliche Fragen und der richtige Zeitpunkt

Das Eigenheim ist bei den meisten Paaren der grösste Vermögenswert – und bei einer Trennung häufig der schwierigste Punkt. Es geht um Geld, aber auch um Erinnerungen, um die Kinder und um die Frage, wer bleiben darf.

Dieser Beitrag ordnet die Sachlage: welche Optionen es gibt, was das Güterrecht vorgibt, welche steuerlichen Weichen früh gestellt werden müssen und wann der Verkauf sinnvollerweise stattfindet. Er ersetzt keine Rechtsberatung, aber er hilft Ihnen, die richtigen Fragen zu stellen.

Auf einen Blick

• Vier Wege: Verkauf an Dritte, Übernahme durch einen Ehegatten, gemeinsames Halten oder Vermietung
• Grundbuch ist nicht alles: Wer eingetragen ist, sagt noch nichts über die Aufteilung des Werts aus
• Zentral: eine neutrale, nachvollziehbare Bewertung als gemeinsame Verhandlungsgrundlage
• Steuerlich: Wird die Liegenschaft von einem Ehegatten übernommen, kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden – bei Verkauf an Dritte fällt sie an
• Häufig unterschätzt: die Tragbarkeit der Hypothek für eine Person allein

Zuerst: drei Fragen klären

Bevor über Verkauf oder Übernahme diskutiert wird, sollten drei Punkte auf dem Tisch liegen. In dieser Reihenfolge:

1. Wem gehört die Liegenschaft rechtlich? Ein Blick ins Grundbuch klärt das.
2. Was ist sie wert? Ohne belastbare Zahl bleibt jede Diskussion Spekulation.
3. Wer könnte sie sich allein leisten? Diese Frage entscheidet oft schneller als jede Emotion.

Viele Paare beginnen bei Punkt drei mit einem Wunsch und arbeiten sich rückwärts. Das führt zu langen Verhandlungen über eine Lösung, die die Bank am Ende ablehnt.

Grundbuch und Güterrecht sind zwei verschiedene Dinge

Ein weit verbreiteter Irrtum: Wer im Grundbuch steht, dem gehört der Wert. Das Grundbuch regelt das Eigentum – die Aufteilung des Vermögens regelt das Güterrecht. Beides fällt oft auseinander.

Im Grundbuch sind drei Formen möglich:

• Alleineigentum einer Person
• Miteigentum mit festen Quoten, meist je zur Hälfte
• Gesamteigentum infolge einfacher Gesellschaft, in der Praxis seltener

Auch wenn nur ein Name eingetragen ist, kann der andere Ehegatte erhebliche Ansprüche auf den Wert haben.

Der ordentliche Güterstand

Ohne Ehevertrag gilt in der Schweiz die Errungenschaftsbeteiligung nach Art. 196 ff. ZGB. Sie kennt vier Vermögensmassen: Eigengut und Errungenschaft, jeweils bei beiden Ehegatten.

• Eigengut ist, was vor der Ehe vorhanden war oder unentgeltlich zugefallen ist – etwa eine Erbschaft oder eine Schenkung.
• Errungenschaft ist, was während der Ehe entgeltlich erworben wurde, insbesondere der Arbeitserwerb.

Bei der Auflösung wird der Vorschlag – vereinfacht: was von der Errungenschaft nach Abzug der Schulden bleibt – hälftig geteilt. Das Eigengut bleibt bei der jeweiligen Person.

Ein praktisch bedeutsamer Punkt: Nach Art. 200 ZGB gilt eine Vermutung zugunsten der Errungenschaft. Wer geltend macht, dass Eigengut in die Liegenschaft geflossen ist, muss das beweisen – und zwar den konkreten Zahlungsfluss, nicht bloss, dass die Mittel damals vorhanden waren. Bankauszüge von vor zwanzig Jahren sind hier Gold wert.

Die Mehrwertbeteiligung

Hat ein Ehegatte mit eigenen Mitteln zur Liegenschaft des anderen beigetragen, ohne dafür eine Gegenleistung zu erhalten, partizipiert er nach Art. 206 ZGB anteilig am Wertzuwachs. Der Anspruch wächst also mit dem Immobilienwert.

Die vier Optionen

Übernahme durch einen Ehegatten

Option

Passt, wenn

Verkauf an Dritte

keine Partei übernehmen kann oder will

ABER:

Grundstückgewinnsteuer fällt an

Übernahme durch einen Ehegatten

Tragbarkeit gegeben, Ausgleich finanzierbar

ABER:

Bank muss mitspielen

Gemeinsam behalten

Kinder sollen bleiben, klare Vereinbarung möglich

ABER:

Bindung über Jahre hinweg

Vermieten

Verkaufszeitpunkt ungünstig, beide bleiben liquide

ABER:

gemeinsame Verwaltung nötig

Verkauf an Dritte

Der klarste Schnitt. Der Erlös wird nach Rückzahlung der Hypothek und Begleichung der Steuern güterrechtlich aufgeteilt. Beide Seiten starten finanziell unabhängig neu.

Der Nachteil: Die Grundstückgewinnsteuer wird fällig, und bei laufender Festhypothek kommt möglicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung hinzu. Zudem müssen beide dem Verkauf zustimmen – dazu unten mehr.

Übernahme durch einen Ehegatten

Die häufigste Lösung, wenn Kinder im Spiel sind. Die übernehmende Person zahlt die andere aus und führt die Hypothek allein weiter.

Der Engpass ist fast immer die Tragbarkeit. Banken rechnen mit einem kalkulatorischen Zinssatz deutlich über dem aktuellen Marktniveau und verlangen, dass die gesamten Wohnkosten rund einen Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Ein Haushaltseinkommen, das zu zweit locker reichte, genügt allein oft nicht mehr – gerade dann, wenn zusätzlich Unterhaltszahlungen anfallen.

Klären Sie die Tragbarkeit früh mit der Bank, bevor sich jemand emotional auf die Übernahme festlegt.

Gemeinsam behalten

Angesichts gestiegener Immobilienpreise oft die einzige realistische Variante: Ein Ehegatte bleibt mit den Kindern wohnen, das Eigentum bleibt vorerst geteilt.

Das kann gut funktionieren, verlangt aber eine schriftliche Vereinbarung zu allen Punkten, an denen es später knirscht: Wer trägt Zinsen, Amortisation und Unterhalt? Wer entscheidet über Investitionen? Wann und unter welchen Bedingungen wird verkauft? Was passiert bei neuer Partnerschaft oder Wohnsitzwechsel?

Ohne diese Regelungen verschieben Sie den Konflikt nur um einige Jahre.

Vermieten

Eine Zwischenlösung, wenn der Zeitpunkt für einen Verkauf ungünstig erscheint. Beide bleiben Eigentümer, die Mieteinnahmen decken einen Teil der Kosten. Vorausgesetzt, die gemeinsame Verwaltung ist nach der Trennung überhaupt praktikabel – was ehrlich eingeschätzt werden sollte.

Warum die Bewertung neutral sein muss

In kaum einer anderen Konstellation ist der Immobilienwert so umstritten. Die übernehmende Seite hofft auf einen tiefen Wert, weil sie auszahlen muss. Die andere Seite hofft auf einen hohen. Bei einem Einfamilienhaus im Kanton Zürich können sich beide Erwartungen leicht um mehrere hunderttausend Franken unterscheiden.

Was hilft:

• Eine gemeinsam beauftragte Bewertung statt zweier Gutachten, die sich gegenseitig neutralisieren
• Ein nachvollziehbares Verfahren mit dokumentierten Vergleichstransaktionen
• Ein festgelegter Stichtag – bei laufenden Verfahren vergehen leicht ein bis zwei Jahre, in denen sich der Markt bewegt

Online-Schätzungen taugen für eine erste Orientierung, halten aber in einer güterrechtlichen Auseinandersetzung selten stand. Sie erfassen weder den Zustand noch Besonderheiten wie Dienstbarkeiten oder Sanierungsstau.

Die Hypothek: der Punkt, der Lösungen scheitern lässt

Sind beide Ehegatten als Schuldner eingetragen, haften sie solidarisch. Die Bank kann den vollen Betrag von jedem Einzelnen verlangen – unabhängig davon, was Sie untereinander vereinbart haben.

Daraus folgt: Eine Scheidungskonvention entlässt niemanden aus der Hypothek. Nötig ist die ausdrückliche Zustimmung der Bank, und die erteilt sie nur, wenn die verbleibende Person die Tragbarkeit allein erfüllt.

Zwei weitere Punkte:

Vorfälligkeitsentschädigung. Muss eine Festhypothek wegen des Verkaufs vorzeitig aufgelöst werden, verlangt die Bank eine Entschädigung. Prüfen Sie vorher, ob eine Übertragung auf die übernehmende Person oder auf ein neues Objekt möglich ist.

Zwischenzeit. Wer zahlt Zinsen und Nebenkosten, solange das Verfahren läuft? Das gehört in die Eheschutz- oder Trennungsvereinbarung, nicht in eine mündliche Abmachung.

Pensionskassengelder: eine eigene Baustelle

Wurden für den Kauf Vorsorgegelder der zweiten Säule vorbezogen (WEF-Vorbezug), ist im Grundbuch eine Veräusserungsbeschränkung angemerkt. Bei einer Scheidung wirken zwei Mechanismen zusammen:

Erstens zählt der Vorbezug weiterhin zu den Vorsorgeguthaben, die im Rahmen des Vorsorgeausgleichs zu teilen sind – auch wenn das Geld längst im Haus steckt.

Zweitens entsteht beim Verkauf eine Rückzahlungspflicht gegenüber der Pensionskasse. Diese ist auf den Erlös beschränkt: massgebend ist der Verkaufspreis abzüglich der hypothekarisch gesicherten Schulden und der gesetzlich auferlegten Abgaben. Reicht der Erlös nicht, entfällt die Pflicht im entsprechenden Umfang.

Elegante Lösung in vielen Fällen: Übernimmt derjenige Ehegatte die Liegenschaft, der keinen Vorbezug getätigt hat, aber Anspruch auf einen Vorsorgeausgleich hat, lassen sich die investierten Gelder umteilen. Der ausgleichspflichtige Teil tilgt seine Schuld, ohne zusätzliche liquide Mittel aufbringen zu müssen.

Klären Sie das mit Ihrer Pensionskasse, bevor die Konvention steht.

Grundstückgewinnsteuer: hier entscheidet sich viel

Die Weichenstellung ist deutlich:

Bei Übernahme durch einen Ehegatten wird die Grundstückgewinnsteuer nach § 216 Abs. 3 lit. b des Zürcher Steuergesetzes aufgeschoben – bei Handänderungen im Zusammenhang mit dem Güterrecht oder zur Abgeltung scheidungsrechtlicher Ansprüche. Zwei Bedingungen: Beide Ehegatten müssen einverstanden sein, und die Handänderung muss direkt zwischen ihnen erfolgen. Die Zustimmung kann in der Scheidungskonvention, im Kaufvertrag oder in einer separaten Erklärung gegenüber der Steuerbehörde festgehalten werden.

Bei Verkauf an Dritte fällt die Steuer regulär an. Ein Aufschub ist dann nur über eine Ersatzbeschaffung möglich, und zwar für jede Person einzeln, soweit sie ihren Anteil wieder in selbstgenutztes Wohneigentum investiert.

Die latente Steuerlast nicht vergessen

Beim Aufschub verschwindet die Steuer nicht – sie wandert mit. Die übernehmende Person versteuert bei einem späteren Verkauf auch den Gewinn, der während der gemeinsamen Zeit aufgelaufen ist. Sie übernimmt also eine Steuerlast, die wirtschaftlich beide betrifft.

Das gehört in die Ausgleichsrechnung. Das Obergericht des Kantons Zürich hat bestätigt, dass die übernehmende Person die hälftige latente Grundstückgewinnsteuer von der güterrechtlichen Ausgleichszahlung in Abzug bringen darf – auf Basis einer provisorischen Berechnung des zuständigen Gemeindesteueramts.

Lassen Sie diese Berechnung frühzeitig anfordern. Bei einer langjährig gehaltenen Liegenschaft geht es leicht um einen sechsstelligen Betrag.

Die Familienwohnung: beide müssen zustimmen

Nach Art. 169 ZGB darf die Familienwohnung nicht ohne ausdrückliche Zustimmung des anderen Ehegatten verkauft werden – unabhängig davon, wer im Grundbuch steht. Ohne diese Zustimmung kommt keine Beurkundung zustande.

Praktisch bedeutet das: Ein Alleinvorgehen ist ausgeschlossen. Der Verkauf setzt eine Einigung voraus – oder eine gerichtliche Regelung.

Kommt keine Einigung zustande, entscheidet im Scheidungsverfahren das Gericht. Nach Art. 121 ZGB kann es die Wohnung dem Ehegatten zuweisen, der auf sie stärker angewiesen ist, insbesondere wegen der Kinder. Bei Wohneigentum ist unter Umständen die befristete Einräumung eines Wohnrechts gegen Entschädigung möglich.

Timing: wann verkaufen?

Es gibt keinen allgemeingültig richtigen Zeitpunkt, aber einige Orientierungspunkte.

Nicht in den ersten Wochen. Entscheidungen über den grössten Vermögenswert sollten nicht in der akutesten Phase fallen. Wer unter Druck verkauft, verkauft in der Regel schlechter.

Nicht auf unbestimmte Zeit aufschieben. Ein ungelöstes Eigentumsverhältnis bindet Kapital, verhindert Neuanfänge und wird mit jedem Monat schwieriger, weil sich Positionen verhärten.

Idealerweise während des Verfahrens, aber nach der Klärung der Eckwerte. Sobald Bewertung, Tragbarkeit und Steuerfolgen bekannt sind, lässt sich die Entscheidung sachlich treffen. Der Verkauf kann dann parallel zum laufenden Verfahren vorbereitet werden.

Bei Kindern zählt der Schulkalender. Ein Wohnortwechsel zum Ende eines Schuljahrs ist für alle leichter als mitten im Semester. Das ist kein juristisches, aber ein sehr praktisches Argument.

Beachten Sie die Verfahrensform. Bei einer Scheidung auf gemeinsames Begehren gehört die Regelung zur Liegenschaft in die Konvention, die das Gericht genehmigt. Bei einer einseitigen Scheidungsklage ist grundsätzlich ein Getrenntleben von zwei Jahren vorausgesetzt – in dieser Zeit regelt das Eheschutzverfahren die Zwischenlösung, einschliesslich der Frage, wer in der Wohnung bleibt und wer die Hypothekarzinsen trägt.

Fünf Fehler, die teuer werden

1. Auszahlung zusagen, bevor die Bank die Tragbarkeit bestätigt hat. Die häufigste gescheiterte Lösung.
2. Die latente Steuerlast in der Ausgleichsrechnung übergehen. Ein Vorteil für die eine Seite, der Jahre später bei der anderen ankommt.
3. Zwei getrennte Gutachten in Auftrag geben. Erzeugt Streit statt Klarheit und kostet doppelt.
4. Belege für Eigengut nicht suchen. Ohne Nachweis des Zahlungsflusses greift die Vermutung zugunsten der Errungenschaft.
5. Den Vorsorgeausgleich getrennt vom Liegenschaftsentscheid behandeln. Beides hängt über den WEF-Vorbezug direkt zusammen.

Häufige Fragen

Kann mein Ehepartner das Haus ohne meine Zustimmung verkaufen?
Nein. Handelt es sich um die Familienwohnung, ist nach Art. 169 ZGB die ausdrückliche Zustimmung beider erforderlich – auch wenn nur eine Person im Grundbuch eingetragen ist.

Muss das Haus bei einer Scheidung verkauft werden?
Nein. Der Verkauf ist eine von vier Optionen. Ebenso möglich sind die Übernahme durch einen Ehegatten, das gemeinsame Halten oder die Vermietung.

Wie wird der Wert der Liegenschaft bestimmt?
Massgebend ist der Verkehrswert zum vereinbarten Stichtag. Empfehlenswert ist eine gemeinsam beauftragte, nachvollziehbar dokumentierte Bewertung mit Vergleichstransaktionen.

Fällt die Grundstückgewinnsteuer an, wenn ich meinen Ehepartner auszahle?
Im Kanton Zürich wird sie in diesem Fall aufgeschoben, sofern beide einverstanden sind und die Handänderung direkt zwischen den Ehegatten erfolgt. Die latente Steuerlast geht auf die übernehmende Person über.

Was passiert mit der gemeinsamen Hypothek?
Sie bleibt bestehen, bis die Bank einer Änderung zustimmt. Eine Scheidungskonvention allein entlässt niemanden aus der solidarischen Haftung.

Was geschieht mit dem Pensionskassen-Vorbezug?
Er zählt weiterhin zu den zu teilenden Vorsorgeguthaben. Bei einem Verkauf entsteht eine Rückzahlungspflicht, die auf den Erlös beschränkt ist.

Wie lange dauert der Verkauf in dieser Situation?
Die Vermarktung selbst unterscheidet sich nicht von anderen Verkäufen. Länger dauert in der Regel die Vorbereitung – Bewertung, Einigung und die Klärung von Steuer- und Vorsorgefragen.

Was wir in dieser Situation beitragen können

Unsere Rolle ist die einer neutralen Instanz. Wir arbeiten in Trennungssituationen für beide Seiten gleichermassen: eine Bewertung, die beide nachvollziehen können, eine transparente Darstellung von Erlös, Kosten und Steuerfolgen für jede der vier Optionen, und – wenn Sie sich für den Verkauf entscheiden – eine Vermarktung, die Rücksicht auf Ihre Situation nimmt.

Wir vertreten keine Partei gegen die andere. Wir liefern die Zahlen, auf deren Basis Sie und Ihre Rechtsvertretungen entscheiden können.

Wir möchten eine neutrale Bewertung vornehmen lassen

Wir sind an Ihren Verkaufsdienstleistungen interessiert

Autorin: Soňa Heller, BA Law, Partnerin

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Vorsorgeberatung. Güterrechtliche Auseinandersetzungen sind stark einzelfallabhängig. Lassen Sie sich anwaltlich beraten; bei einvernehmlichen Trennungen kann auch eine Mediation ein guter Weg sein.