Was kostet ein Immobilienverkauf im Kanton Zürich? Alle Posten im Überblick

Beim Verkauf einer Immobilie denken die meisten Eigentümer zuerst an den Verkaufspreis. Entscheidend ist aber, was nach Abzug aller Kosten übrig bleibt. Zwischen dem beurkundeten Kaufpreis und dem Betrag auf Ihrem Konto liegen im Kanton Zürich je nach Konstellation zwischen 3 % und 12 % des Verkaufserlöses.

Dieser Beitrag zeigt jeden einzelnen Posten, wer ihn üblicherweise trägt und mit welchen Beträgen Sie rechnen müssen. Eine vollständige Beispielrechnung finden Sie weiter unten.

Auf einen Blick

• Grösster Posten: die Grundstückgewinnsteuer – abhängig von Gewinn und Besitzdauer
• Zweitgrösster Posten: die Maklerprovision, in der Deutschschweiz üblicherweise 2 % bis 3 % zuzüglich MWST
• Gute Nachricht: Der Kanton Zürich erhebt seit dem 1. Januar 2005 keine Handänderungssteuer mehr
• Oft unterschätzt: die Vorfälligkeitsentschädigung bei laufenden Festhypotheken
• Wichtig: Viele dieser Kosten senken die Grundstückgewinnsteuer

1. Maklerprovision

In der Deutschschweiz bewegt sich die Courtage üblicherweise zwischen 2 % und 3 % des erzielten Verkaufspreises, zuzüglich Mehrwertsteuer von 8,1 %. Die Faustregel: Je höher der Verkaufspreis, desto tiefer der prozentuale Anteil.

Die Provision ist gesetzlich nicht geregelt. Rechtsgrundlage ist der Mäklervertrag nach Art. 412 ff. OR. Getragen wird sie in der Schweiz in aller Regel von der verkaufenden Partei – eine gesetzliche Teilungspflicht wie in Deutschland gibt es hier nicht.

Massgeblich ist das Erfolgsprinzip: Die Courtage wird grundsätzlich erst geschuldet, wenn der Kaufvertrag zustande kommt. Bei Festpreismodellen sieht das teilweise anders aus – hier lohnt sich ein genauer Blick auf die Zahlungsbedingungen. Einige Firmen verrechnen aber auch bei Misserfolg einen Teil der Kosten weiter. Vergleichen Sie!

Worauf Sie beim Vergleich achten sollten: Nicht der Prozentsatz allein zählt, sondern was er abdeckt. Fragen Sie konkret nach, ob Bewertung, professionelle Fotografie, Exposé, Portalinserate, Besichtigungen, Verhandlungsführung und die Begleitung bis zum Notartermin enthalten sind – oder ob Vermarktungskosten separat verrechnet werden. Ein Satz von 2 % mit zusätzlichen Auslagen kann am Ende teurer sein als 2,5 % all-inclusive.

2. Notariats- und Grundbuchgebühren

Ein Immobilienkaufvertrag muss in der Schweiz öffentlich beurkundet werden. Der Kanton Zürich kennt dabei das Amtsnotariat: Notarinnen und Notare sind kantonale Angestellte, Notariat und Grundbuchamt sind in derselben Amtsstelle zusammengefasst. Zuständig ist das Amt am Standort der Liegenschaft.
Bei der Beurkundung des Kaufvertrags fallen zwei Gebühren an, jeweils rund 1 Promille des Kaufpreises:

Beurkundungsgebühr Notariat: 1 Promille, mehrwertsteuerpflichtig

Handänderungsgebühr Grundbuchamt: 1 Promille, mehrwertsteuerbefreit

Zusammen also etwa 2 Promille des Kaufpreises zuzüglich Auslagen. Bei einem Verkaufspreis von CHF 1’400’000 sind das rund CHF 2’900.
Wichtig: Käufer und Verkäufer haften für diese Gebühren solidarisch. In der Praxis wird im Kaufvertrag geregelt, wer sie trägt – häufig hälftig, teilweise vollständig durch die Käuferschaft. Diese Frage gehört auf den Verhandlungstisch, nicht erst auf den Notartermin.

Was Sie nicht bezahlen: Die Handänderungssteuer wurde im Kanton Zürich per 1. Januar 2005 abgeschafft. In Kantonen wie Bern, Freiburg oder Waadt werden dafür 1 % bis 3 % des Kaufpreises fällig – ein struktureller Standortvorteil für Zürcher Transaktionen.
Die Gebühren für einen neuen Schuldbrief – ebenfalls je 1 Promille der Pfandsumme für Notariat und Grundbuchamt – trägt üblicherweise die Käuferschaft, da sie der Finanzierung des Käufers dienen.

3. Grundstückgewinnsteuer

Der mit Abstand grösste Posten, wenn die Liegenschaft im Wert gestiegen ist. Besteuert wird die Differenz zwischen Verkaufserlös und Anlagekosten, mit einem progressiven Tarif von 10 % bis 40 %. Anschliessend wird der Betrag je nach Besitzdauer korrigiert: Ermässigung bis 50 % ab zwanzig Jahren, Zuschlag von bis zu 50 % bei einer Haltedauer unter einem Jahr.

Erhoben wird die Steuer von der Gemeinde, in der die Liegenschaft liegt. Schuldnerin ist immer die verkaufende Partei. Weil der Gemeinde ein gesetzliches Pfandrecht am Grundstück zusteht, wird der voraussichtliche Steuerbetrag in der Regel bei der Beurkundung sichergestellt – über ein Sperrkonto oder eine direkte Überweisung an das Steueramt.

Da dieser Posten die Gesamtrechnung dominiert, haben wir ihm einen eigenen Beitrag gewidmet: Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich

4. Kosten rund um die Hypothek

Hier lauert der Posten, der Verkäufer am häufigsten überrascht.

Vorfälligkeitsentschädigung. Läuft Ihre Festhypothek noch mehrere Jahre und lässt sie sich nicht übertragen, verlangt die Bank für die vorzeitige Auflösung eine Entschädigung. Sie entspricht im Kern der Zinsdifferenz zwischen Ihrem Vertragszins und dem aktuellen Wiederanlagesatz für die Restlaufzeit. Bei einer hohen Hypothek mit langer Restlaufzeit und deutlich gesunkenem Zinsniveau kann der Betrag rasch fünfstellig werden.

Prüfen Sie deshalb frühzeitig die Alternativen:

• Übertragung auf ein neues Objekt, wenn Sie ohnehin wieder kaufen
• Übertragung auf die Käuferschaft, sofern die Bank und der Käufer mitmachen
• Übertragung auf eine andere eigene Liegenschaft, die sich bereits jetzt in Ihrem Besitz befindet
• Zeitliche Abstimmung des Verkaufs auf das Ende der Zinsbindung

Steuerlich relevant: Muss die Hypothek wegen des Verkaufs aufgelöst werden, ist die Vorfälligkeitsentschädigung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts als Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer anrechenbar – vorausgesetzt, die Auflösung steht in untrennbarem Zusammenhang mit dem Verkauf. Der Kanton Zürich folgt dieser Praxis. Ein Teil der Belastung fliesst damit als Steuerersparnis zurück.

Schuldbrief. Wird ein bestehender Schuldbrief gelöscht oder angepasst, fallen Gebühren beim Grundbuchamt an. Kann der Titel von der Käuferschaft übernommen werden, spart das beiden Seiten Geld und Zeit.

PK-Vorbezug. Haben Sie für den Kauf Vorsorgegelder aus der zweiten Säule bezogen (WEF-Vorbezug), muss der Betrag beim Verkauf grundsätzlich an die Pensionskasse zurückbezahlt werden, sofern Sie nicht wieder in selbstgenutztes Wohneigentum investieren. Im Grundbuch ist dazu eine entsprechende Anmerkung eingetragen. Kein Kostenpunkt im engeren Sinn – aber ein Betrag, der dem freien Erlös fehlt.

5. Vorbereitungs- und Vermarktungskosten

Diese Posten fallen an, bevor überhaupt ein Käufer gefunden ist. Bei einem Maklermandat sind sie meist in der Provision enthalten; beim Privatverkauf tragen Sie sie selbst.

Position

Grössenordnung

Grundbuchauszug und Katasterplan

< CHF 100

Gebäudeenergieausweis GEAK (freiwillig im Kanton Zürich)

CHF 800 – 1’500

Professionelle Fotografie und Grundrisspläne

CHF 500 – 1’500

Home Staging

CHF 1’500 – 5’000

Inserierung

je nach Laufzeit und Plattform, bei einer breiten Vermarktung aber mehrere Tausend Franken

Ein Hinweis zum GEAK: Im Kanton Zürich ist er beim Verkauf nicht vorgeschrieben – obligatorisch ist er nur in Freiburg, Waadt, Neuenburg und Jura. Zunehmend fragen Käuferschaft und Banken ihn dennoch aktiv nach, besonders bei älteren Liegenschaften mit fossiler Heizung. Bei einem energetisch soliden Objekt kann ein guter GEAK ein Verkaufsargument sein; bei einem sanierungsbedürftigen Gebäude sollte man sich die Wirkung gut überlegen.

6. Weitere Kosten

• Räumung, Entsorgung und Reinigung vor der Übergabe
• Umzugskosten
• Allfällige Reparaturen, die im Rahmen der Verhandlungen vereinbart wurden
• Bei Erbengemeinschaften: Kosten für Erbteilungsvertrag und Beurkundung
• Bei Stockwerkeigentum: Beschaffung von Reglement, Protokollen und Abrechnungen über die Verwaltung
  

Welche Kosten die Steuerlast senken

Ein Teil der Ausgaben kommt über die Grundstückgewinnsteuer zurück, weil er die Anlagekosten erhöht:

Anrechenbar:

• Maklerprovision, soweit branchenüblich
• Inserate- und Vermarktungskosten
• Notariats- und Grundbuchgebühren des seinerzeitigen Erwerbs
• wertvermehrende Investitionen während der Besitzdauer
• Vorfälligkeitsentschädigung bei untrennbarem Zusammenhang mit dem Verkauf

Nicht anrechenbar:

• reine Unterhalts- und Reparaturkosten
• Umzugs- und Räumungskosten
• laufende Hypothekarzinsen

Bei einem Grenzsteuersatz von 40 % und einer Besitzdauer über zwanzig Jahren reduziert sich die effektive Belastung durch anrechenbare Kosten um rund einen Fünftel.

Wo sich sparen lohnt – und wo nicht

Der naheliegende Spargedanke ist der Privatverkauf ohne Makler. Rechnerisch sparen Sie 2 % bis 3 %. Ob sich das lohnt, hängt von zwei Faktoren ab: dem erzielten Preis und Ihrer verfügbaren Zeit. Ein um 3 % tieferer Verkaufspreis – etwa weil der Angebotspreis nicht marktgerecht angesetzt war oder das Objekt zu lange inseriert blieb und dadurch an Attraktivität verlor – neutralisiert die Ersparnis vollständig.

Klar nicht sparen sollten Sie bei:

• der Wertermittlung – ein falsch angesetzter Angebotspreis ist der teuerste Fehler im ganzen Prozess
• der Dokumentation – fehlende Unterlagen verzögern die Finanzierung des Käufers und schwächen Ihre Verhandlungsposition
• der Vertragsprüfung – Gewährleistungsausschluss, Nutzen- und Gefahrenübergang sowie die Regelung der Steuersicherstellung entscheiden über Ihr Risiko nach dem Verkauf
  

Häufige Fragen

Wie viel Prozent kostet ein Immobilienverkauf insgesamt?
Im Kanton Zürich meist zwischen 3 % und 12 % des Verkaufspreises. Die Spannweite ergibt sich fast vollständig aus der Grundstückgewinnsteuer, die von Gewinn und Besitzdauer abhängt.

Wer zahlt den Notar beim Hausverkauf in Zürich?
Käufer und Verkäufer haften solidarisch. Wer die Gebühren effektiv trägt, wird im Kaufvertrag geregelt – üblich ist eine hälftige Teilung oder die vollständige Übernahme durch die Käuferschaft.

Gibt es im Kanton Zürich eine Handänderungssteuer?
Nein, sie wurde per 1. Januar 2005 abgeschafft. Es bleiben die Beurkundungs- und die Handänderungsgebühr von je rund 1 Promille.

Ist die Maklerprovision verhandelbar?
Ja. Sie ist gesetzlich nicht festgelegt. Art. 417 OR erlaubt zudem eine gerichtliche Herabsetzung bei unverhältnismässig hohem Mäklerlohn – in der Praxis selten, aber ein Beleg für den Verhandlungsspielraum.

Wann wird die Maklerprovision fällig?
Nach dem Erfolgsprinzip in der Regel erst mit dem Zustandekommen des Kaufvertrags, also nach der öffentlichen Beurkundung.

Kann ich die Verkaufskosten von den Steuern abziehen?
Bei der Grundstückgewinnsteuer ja – Maklerprovision und Vermarktungskosten erhöhen die Anlagekosten. Bei der Einkommenssteuer nein.

Was bei Ihnen ankommt – rechnen wir gemeinsam durch

Die relevante Zahl ist nicht der Verkaufspreis, sondern der Nettoerlös. Wir erstellen Ihnen vor jedem Mandat eine transparente Aufstellung: realistischer Marktwert, sämtliche Kostenpositionen, voraussichtliche Grundstückgewinnsteuer und der Betrag, der Ihnen am Ende bleibt.

Als Immobilienmakler im Kanton Zürich arbeiten wir mit klaren, im Voraus vereinbarten Konditionen – ohne versteckte Vermarktungskosten.

Mehr über unsere Verkaufsdienstleistungen erfahren

Autor: Stephan Heller, lic. oec. HSG, geschäftsführender Partner seit über 20 Jahren.